Як уникнути браку при будівництві будинку

Насправді причини будівельного шлюбу досить прості й очевидні:

  • будинки зводять не по проекту, а на розсуд «досвідчених», по їхніми запевненнями, будівельників;
  • будівництво ведеться без дотримання вимог Сніпа і інструкцій із застосування використовуваних матеріалів і устаткування;
  • роботи виконують непрофесійні працівники під некваліфікованим керівництвом і без елементарного технічного нагляду досвідченого будівельного інженера.

Скупий платить двічі

Замовники будівництва погоджуються на згадані принципи будівництва в основному через бажання заощадити гроші і / або через незнання норм і законів у будівництві. Але ось як раз заощадити в переважній випадку і не виходить. Тут як ніколи вірна знаменита прислів’я «Скупий платить двічі».

Іншою причиною такого підходу є думка замовників, що будівництво будинку – заняття просте, нехитрі і не вимагає ґрунтовного підходу з проектами та технагляд. Таке ставлення до зведення житлового будинку, що є не мало не багато об’єктом капітального будівництва та об’єктом нерухомості, неприпустимо наївно.

Як бути?

Не варто повторювати чужі помилки! Насправді ситуація – нескладна. Є проста і доступна нормативна документація в будівництві, є логічний Містобудівний кодекс РФ, що не вимагає від індивідуальних забудовників порожніх формальностей, але прописує необхідні кроки процесу будівництва.

Відповідь будівельного експерта: потрібно обов’язково! І чим більш повний і детальний – тим краще. Пояснення дуже просте: якщо будувати не по проекту, то на підставі чого? Проект – це як карта для капітана корабля, як буквар для першокласника.

Ось що сказано в Цивільному кодексі України в статті 48 «Архітектурно-будівельне проектування», що містить цікавий пункт:

«3. Здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об’єктів індивідуального житлового будівництва (окремо розташованих житлових будинків з кількістю поверхів не більше, ніж три, призначених для проживання однієї сім’ї). Забудовник за власною ініціативою має право забезпечити підготовку проектної документації щодо об’єктів індивідуального житлового будівництва ».

Даний пункт дуже демократичний. Закон говорить відкрито: «не потрібно». З одного боку, даний пункт закону виглядає несерйозно, але з іншого – він дуже реалістичний і об’єктивний, оскільки не вимагає від забудовника підготовки проектної документації для невеликого будинку. Нескладні традиційні споруди можна зводити без проекту. Але якщо замовник бажає побудувати цікавий, великий, складний будинок, закон прямо говорить: у вас є право зробити проект і зводити будинок відповідно до нього. А права на те і даються, щоб ними користуватися!

Будівництво індивідуальних житлових будинків регламентується СНіПами і ГОСТами. Основний нормативний документ в цьому випадку – СНиП 31-02-2001 «Будинки житлові одноквартирні».

Даний документ встановлює комплекс обов’язкових нормативних вимог до експлуатаційних характеристик одноквартирних житлових будинків, включаючи питання безпеки, незалежно від їх конструктивних систем і застосовуваних будівельних матеріалів. Норми повинні застосовуватися незалежно від того, зводяться вони за рахунок коштів державного або муніципального бюджету, комерційних організацій або індивідуального забудовника.

У пункті 4.1 документа чітко вказано:

«Будівництво будинків повинно здійснюватися відповідно до вимог цих будівельних норм і правил та інших нормативних документів, що встановлюють правила проектування і будівництва, на підставі дозволу на будівництво, що посвідчує право власника, власника, користувача, орендаря земельної ділянки (далі – забудовник) здійснити його забудову за проектною документацією, погодженою і затвердженою в установленому порядку. При індивідуальному будівництві можуть застосовуватися спрощені процедури розробки, узгодження, затвердження проектної документації ».

Коротко узагальнимо:

  • вищевказані норми є обов’язковими до виконання;
  • будинки зводять на підставі «дозволу на будівництво» та «проектної документації», виконаної за спрощеною процедурою.

Читачі скажуть: в наявності явне протиріччя (колізія права) – федеральний закон не вимагає проекту, а якийсь СНиП, затверджений всього-на-всього Держбудом України, вимагає. Це вірно, але лише частково. Звичайно, ви можете вимагати дотримання законів, але, повірте, це не в наших інтересах. Проект, нехай і спрощений, потрібен в першу чергу вам, оскільки саме вам потрібен якісний будинок, відповідний будівельним нормам і правилам, надійний і довговічний, комфортний і економний в експлуатації.

Для випадку будівництва будинку за спрощеним ескізним проектом важливо знати, які вимоги до індивідуальних житлових будинків пред’являють нормативні документи. Знання нормативних вимог дуже стане в нагоді, наприклад, при реєстрації перебудованого житлового будинку в разі проведення реконструкції без дозволу або при вирішенні питання про визнання дачного будинку житловим (придатним для постійного проживання).

При рішенні про реєстрацію самовільної будови один з основних питань – про відповідність самовільно зведеного або реконструйованого споруди будівельним нормам і правилам.

склад приміщень

Основні вимоги містяться знову ж в СНиП 31-02-2001 «Будинки житлові одноквартирні». Мінімальні об’ємно-планувальні вимоги такі.

«4.4. Будинок повинен включати як мінімум наступний склад приміщень: житлова (і) кімната (и), кухня (кухня-ніша) або кухня-їдальня, ванна кімната або душ, вбиральня, комора або вбудовані шафи; при відсутності централізованого теплопостачання – приміщення для теплового агрегату.

Площі приміщень будинку визначаються з урахуванням розстановки необхідного набору меблів і устаткування і повинні бути не менше: загальної житлової кімнати – 12 м ?, спальні -8 м? (При розміщенні її в мансарді – 7 м?); кухні – 6 м? ».

Ця вимога, скоріше, відноситься до реконструкції старих будинків або реєстрації будинків старої споруди, так як неможливо сьогодні уявити новий житловий будинок без вищевказаних приміщень.

Важливе і часом вирішальне значення для віднесення приміщення до житлового типу є висота (відстань від підлоги до стелі).

СНиП чітко вказує:

«4.5. Висота (від підлоги до стелі) житлових кімнат і кухні в кліматичних районах IA, IБ, ІГ, ІД і ІІА (за СНіП 23-01) повинна бути не менше 2,7 м, в інших – не менше 2,5 м. Висоту житлових кімнат, кухні та інших приміщень, розташованих в мансарді, і при необхідності в інших випадках, визначених забудовником, допускається приймати не менше 2,3 м. у коридорах і при влаштуванні антресолей висота приміщень може прийматися не менше 2,1 м ».

Київ і Московська область відносяться до кліматичного району ІВ – відповідно, висота основних житлових приміщень повинна бути не менше 2,5 м, в особливих випадках – 2,3 м.

Крім того, даний СНиП містить загальні вимоги щодо несучої здатності конструкцій будинку, протипожежні вимоги, вимоги щодо механічної безпеки, санітарно-епідеміологічні вимоги до індивідуальних житлових будинків.

У договір підряду на будівництво включите пункт про обов’язкове відповідно будівельних робіт СНиП 31-02-2001. У разі виникнення розбіжностей і претензій за якістю він дозволить вам безапеляційно вимагати відповідності побудованого будинку будівельним нормам і правилам.

Дуже часто в побудованих будинках взимку спостерігається вогкість і навіть цвіль на оздоблювальних покриттях стін, особливо в кутах кімнат і на внутрішніх укосах. Це не протікання покрівлі, а випадання конденсату.

Відбувається таке через промерзання і переохолодження стін, що в свою чергу є наслідком їх недостатній теплоізоляції. Температуру поверхні стін можна виміряти за допомогою пірометра – інфрачервоного вимірювача температури з лазерним покажчиком. Якщо виміряти температуру стін на ділянках з намоканням, то вона обов’язково виявиться низькою – можливо, навіть негативною. Це дуже вагомий привід для складання претензії будівельникам по виявленню прихованих дефектів, а їх не так-то просто виявити при прийманні будинку у будівельників: влітку практично неможливо, а в холоди потрібен спеціальний прилад – пірометр. Будівельники, звичайно, будуть стверджувати, що все нормально, в будинку тепло: + 20 … + 23 ° С. Ось в цьому випадку і допоможе СНиП, в якому чітко зазначено:

«8-10. Огороджувальні конструкції будинку повинні мати теплоізоляцію, воздухоізоляціі від проникнення зовнішнього холодного повітря і пароізоляцію від дифузії водяної пари з внутрішніх приміщень, що забезпечують: необхідну температуру на внутрішніх поверхнях конструкцій і відсутність конденсації вологи всередині приміщень; запобігання накопичення вологи в конструкціях.

Різниця температури внутрішнього повітря і внутрішньої поверхні конструкцій зовнішніх стін при розрахунковій температурі внутрішнього повітря не повинна перевищувати 4 ° С, а для конструкцій підлоги першого поверху – 2 ° С. Температура внутрішньої поверхні конструктивних елементів вікон не повинна бути нижче + 3 ° С при розрахунковій температурі зовнішнього повітря ».

Тобто при комфортній температурі повітря в приміщеннях температура поверхні стін не повинна бути нижче + 16 ° С. Чітке, конкретне і однозначне вимога.

Є дуже цікавий і важливий пункт Сніпа.

«4.7. На вимогу забудовника в складі документації на будинок повинні представлятися теплоенергетичний паспорт і інструкція по експлуатації будинку …

Інструкція по експлуатації будинку повинна містити дані, необхідні власникові будинку для забезпечення безпеки в процесі експлуатації, в тому числі відомості про основні конструкціях і інженерних системах, схеми розташування прихованих елементів каркаса, прихованих проводок і інженерних мереж, а також граничні значення навантажень на елементи конструкцій будинку і на його електромережу. Ці дані можуть бути представлені у вигляді копій виконавчої документації ».

Сучасний індивідуальний житловий будинок має складні конструкції і інженерні комунікації. І повірте: навіть для звичайних стандартних ситуацій типу установки кондиціонера в будинку або перенесення розетки ці документи можуть дуже стати в нагоді.

Причина всіх бід виявилася простою: будівельники не зробили гідроізоляцію підстав стін і фундаменту – і волога з грунтів постійно зволожувати цегляну кладку. За 5 років цегла втратив свої властивості міцності через циклічних замерзань і відтавань і зруйнувався. Господар будинку був змушений зробити дорогий ремонт. А ось якби був зроблений проект, і будинок будувався з дотриманням будівельних норм і правил, такого глобального шлюбу можна було уникнути.

Ссылка на основную публикацию