Як приватизувати прибудинкову територію

З одного боку, після приватизації прибудинкової території мешканці зможуть самі приймати рішення про її використанні (розширити паркування, поміняти паркан, розбити квітник). З іншого боку, власники приміщень в багатоквартирному будинку будуть зобов’язані оплачувати витрати на утримання майна пропорційно своїй частці у праві спільної власності.

Будинок та БЛИЗЬКО НЬОГО

Власники приміщень у багатоквартирному будинку, відповідно до ст. 36 Житлового кодексу РФ, можуть бути співвласниками земельної ділянки з елементами озеленення і благоустрою, на якому розташовані житловий будинок та інші входять до його складу об’єкти нерухомого майна.

Прибудинкова територія призначена для розміщення та обслуговування одного або декількох житлових будинків, а також всіх пов’язаних з ними споруд технічного і господарського характеру (котелень, електричних підстанцій, гаражів). За загальним правилом ділянка належить одному або декільком будинкам, а не частини (квартирі, блоку квартир, під’їзду, поверху) навіть дуже великого будинку. Крім того, факт фіксації прибудинкової ділянки в планово-проектних документах не рівносильний обмеження права доступу на цю територію для жителів інших будинків, хоча на підставі спільного рішення власників вона може бути, наприклад, обнесена парканом.

При плануванні прибудинкових територій повинні бути враховані всі вимоги: соціальні, санітарні, гігієнічні, естетичні, містобудівні та інші, в тому числі і протипожежні. Розміри ділянки визначаються спеціальними положеннями державних будівельних нормативних актів з урахуванням фактичної площі та забудови мікрорайону, кварталу.

До складу прибудинкової території можуть входити ділянки землі під житловими будинками (будинком), вимощення, тротуари і проїзди, а також її соціальні складові (наприклад, автостоянки, ігрові майданчики).

Однак у власність власників житла в багатоквартирному будинку не перейдуть земельні ділянки загального користування (проїзди, сквери, інженерні комунікації, кабельні мережі), які відповідно до п. 12 ст. 85 Земельного кодексу РФ не підлягають відчуженню з власності муніципального освіти.

ПРАВОВИЙ СТАТУС

Треба сказати, що прибудинкова територія далеко не завжди відразу передається у власність власникам квартир. Перш за все земельну ділянку під багатоквартирним будинком повинен бути сформований і поставлений на кадастровий облік. Право спільної часткової власності у власників квартир виникає в силу закону з моменту проведення кадастрового обліку. Якщо не дотримані ці два юридично значимих умови, то земля знаходиться у власності відповідного муніципального освіти.

Разом з правом використання території мешканці отримують і ряд обов’язків по її санітарному утриманню та благоустрою. Послуги з утримання спільного майна багатоквартирного будинку надає керуюча компанія, вона ж несе відповідальність за якість робіт. ТСЖ за умовами договору мають право перевіряти обсяг, якість і періодичність надання послуг та виконання робіт, вимагати від відповідальних осіб ліквідації виявлених дефектів і перевіряти повноту і своєчасність їх усунення. Якщо власники житлових приміщень не вистачає якістю обслуговування, вони мають право вимагати зниження плати. За фактом надання послуг неналежної якості складається акт. Заява про зміну розміру плати повинно бути направлено в письмовій формі (або зроблено усно) протягом 6 міс після відповідного порушення і обов’язково зареєстровано посадовою особою, що управляє.

МЕЖІ

Для того щоб ініціювати процедуру формування прибудинкової земельної ділянки для його подальшої постановки на державний кадастровий облік, досить заяви будь-якого власника.

Ділянка під багатоквартирним будинком формують органи місцевого самоврядування. Якщо не прийняті технічні регламенти по організації територій, розміщення, проектування, будівництва та експлуатації будівель, споруд, будівель і забудова відділена на земельні ділянки, то кордону останніх встановлюються при підготовці проектів планування і межування. Проекти стверджують після публічних слухань рішенням голови місцевої адміністрації муніципального освіти (міського округу).

За загальним правилом межі земельних ділянок (включають всі об’єкти, що входять до складу нерухомого майна, а також під’їзди і проходи до них) встановлюються по «червоних» ліній, рубежів суміжних ділянок (при їх наявності) та проїздів, природним кордонів, периметру відведення магістральних інженерно -транспортних комунікацій, якщо, звичайно, містобудівними вимогами не встановлено інше.

Коли до складу прибудинкової території входять об’єкти загального користування мікрорайону (дитячі, фізкультурні, спортивні майданчики і споруди, масиви зелених насаджень і ін.), Вони можуть бути передані у власність власникам приміщень у багатоквартирному будинку тільки за умови, що за іншими жителями збережеться право користування цими об’єктами.

Розрахунок нормативних розмірів земельних ділянок виконується за методикою, затвердженою наказом Мінземстроя РФ, однак на практиці він диктується особливостями місцевості та існуючою забудовою. При розрахунку враховуються загальна площа приміщень в багатоквартирному будинку і питомий показник земельної площі на квадратний метр житла (на нього впливає поверховість будівлі). Фактичні межі прибудинкової території закріплені в технічному паспорті будівлі.

Якщо площа земельної ділянки менше нормативних розмірів і її не можна збільшити за рахунок суміжних територій, то кордону будуть встановлені по факту. Наднормативна площа може бути передана власникам квартир на оплатній основі в постійне або тимчасове користування, але її не можна використовувати в якості самостійного об’єкта.

ЯК ОФОРМИТИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА прибудинкових територій

КРОК 1. Проведення загальних зборів власників приміщень у будинку для прийняття рішення про оформлення ділянки.
КРОК 2. У разі позитивного рішення – вибір особи, уповноваженої звернутися до відповідних органів влади із заявою про формування ділянки і придбання прав на нього.
КРОК 3. Складання протоколу, юридичне закріплення прийнятого рішення.
КРОК 4. Звернення до Департаменту земельних ресурсів із заявою про передачу ділянки під багатоквартирним будинком у спільну часткову власність.
КРОК 5. Процедура межування земельної ділянки, постановка на кадастровий облік.
КРОК 6. Юридичне оформлення переходу прибудинкової території у спільну часткову власність.
КРОК 7. Державна реєстрація права спільної часткової власності.

РІШЕННЯ ЗБОРІВ

Для приватизації прибудинкової території необхідна згода власників житла. Відповідно до Житлового кодексу РФ, будь-який власник квартири в будинку має право ініціювати проведення загальних зборів товариства. Дата і час зазвичай узгоджуються з правлінням ТСЖ, всі рішення приймаються простою більшістю голосів. Рішення вважається законним, якщо в зборах брали участь власники або їх представники, що володіють більш ніж половиною від загальної кількості голосів.

Однак погодьтеся, що на загальних зборах мешканців вкрай складно забезпечити кворум. Адже потрібно не тільки призначити зручний для всіх час, але і знайти містке приміщення. Саме тому збори найчастіше проводять не в очній, а в заочній формі – шляхом поквартирного обходу з підписанням протоколу зборів. У протоколі роблять позначку про форму, в якій проводилися збори. Якщо буде прийнято рішення про приватизацію ділянки, знадобляться наступні документи:

  • заява особи, уповноваженої зборами, про формування земельної ділянки;
  • схема розподілу часток власників приміщень на спільне майно в багатоквартирному будинку;
  • копії повідомлень про проведення зборів, присвячених формуванню земельної ділянки, а також лист реєстрації власників або їхніх представників, які взяли участь у заході;
  • довіреності представників власників приміщень, оформлення в установленому законом порядку;
  • письмові рішення власників квартир про формування земельної ділянки;
  • протокол загальних зборів про формування земельної ділянки.

Звертаємо вашу увагу: якщо ділянка вже пройшов процедуру межування, на тих же зборах варто прийняти рішення про зміну призначення ряду територій. Наприклад, можна збільшити кількість паркувальних місць, звузивши пішохідну зону біля під’їзду (в розумних межах, зрозуміло), або організувати спортивний майданчик з тренажерами замість чергового газону.

Також необхідно підготувати заяву про передачу земельної ділянки під багатоквартирним будинком у спільну часткову власність власників приміщень (п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодексу РФ) і звернутися в землевпорядну організацію для проведення земельних робіт.

Уповноважена особа повинна подати до органу державної влади або місцевого самоврядування заяву про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок.

ФІНАЛЬНИЙ АКОРД

Залишилося два останні етапи в довгому шляху приватизації загальдомовий території. Як тільки земельну ділянку сформований і поставлений на кадастровий облік, орган місцевого самоврядування приймає рішення про передачу його в спільну часткову власність. Таке рішення може бути оформлено окремим розпорядчим актом органу влади, або ж документи просто передаються на державну реєстрацію права власності. Фактично чиновники не дають дозволу, а тільки констатують факт переходу земельної ділянки у власність власників квартир.

Нарешті, право спільної часткової власності має бути зареєстровано. Цю процедуру необхідно провести, щоб уникнути аналогічних дій з боку сторонніх людей. Уповноважена особа звертається до Управління Федеральної реєстраційної служби для проведення державної реєстрації права спільної часткової власності на земельну ділянку.

Запис про яка виникла в силу закону право вносять до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). На підставі Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» будуть потрібні наступні документи:

  • заяву про державну реєстрацію права спільної часткової власності (на кожен об’єкт загального нерухомого майна);
  • документ, що підтверджує повноваження представника власників;
  • довідка про сплату державного мита;
  • відомості про власників і їхніх приміщеннях;
  • правовстановлюючі документи на загальне нерухоме майно;
  • технічний паспорт будинку.
Ссылка на основную публикацию