Що таке переуступка квартири в новобудові і можливі ризики

Заради отримання вигоди багато пайовики продають квартири на завершальній стадії будівництва, коли вартість житла збільшилася (і не один раз) зі старту проекту, а квартир від забудовника не залишилося. Зацікавленими можна тільки шляхом переуступки прав власності на квартиру в новобудові, що це означає і про яких нюансах слід знати, щоб убезпечити себе від найбільш вірогідних ризиків – читайте в цій статті.

Що таке переуступка прав власності

Перш ніж дізнатися, наскільки безпечна покупка нерухомості за такою схемою, потрібно зрозуміти, що таке переуступка квартири в новобудові, уточнити юридично значимі аспекти, пов’язані з даним видом угоди.

Переуступка прав власності – це єдиний спосіб для пайовика продати квартиру в недобудованому будинку до його здачі в експлуатацію. Тому про переуступку мова заходить тільки тоді, коли продавцем виступає не забудовник, а фізичне (пайовик, який купив житло у забудовника) або юридична особа (компанія-підрядник, організація-інвестор). Такий спосіб передачі прав на квартиру передбачений федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві». І можливий з моменту державної реєстрації договору участі в будівництві (ДДУ) до моменту здачі будинку.

Під переуступкою квартири розуміється угода, результатом якої є передача майнових прав на житлове приміщення. Але, оскільки мова йде про квартиру в споруджуваному будинку, разом з правами на неї передаються і обов’язки пайовика. За фактом об’єктом продажу виступає не саме житло, а договір, за яким покупець зможе стати власником в майбутньому (ДДУ). До цього моменту квартира не є фактично існуючим об’єктом, а лише умовним, з умовними даними та нумерацією (поштова адреса, точна площа і номер квартири стають відомі тільки після введення будинку в експлуатацію). Фактична передача квартири новому власнику здійснюється за передавальним актом і тільки після отримання дозволу на введення в експлуатацію.

Замість слова «переуступка» в офіційних документах часто значиться юридичний термін – цесія. Договір переуступки прав та обов’язків по ДДУ підлягає державній реєстрації.

Важливо! Недотримання будь-якого з юридично значущих умов може призвести до визнання угоди недійсною.

види переуступки

Угоди з переуступки поділяються на два типи, в залежності від того, хто виступає продавцем – фізична особа або організація (юридична особа).

У першому випадку найчастіше мова йде про отримання вигоди за рахунок різниці між цінами на стадії котловану і на завершальному етапі будівництва (за пару місяців до здачі будинку). Також продавцем рухає бажання уникнути сплати податку. Поки пайовик не став власником, він зобов’язаний платити податок на дохід при продажу квартири (ПДФО), але при цьому заощадити істотну частину (податок буде розраховуватися не за кадастрової вартості, а значить без збільшення на коефіцієнт 0,7). Але зареєструвавши житло у власність, власник зобов’язаний сплатити 13% -ий податок від вартості при продажу (якщо володіє квартирою менше п’яти років). Які ризики можуть виникнути при передачі прав від пайовика іншій фізичній особі?

При оформленні договору переуступки, в чинному ДДУ змінюється пайовик. При цьому новому дольщику доводитися погоджуватися на ті умови забудовника, які були узгоджені з попереднім учасником пайового будівництва. Внести зміни в ДДУ вже немає можливості. Але в цьому є і свій плюс. Всі обов’язки забудовника залишаються колишніми – новий пайовик отримає вказану квартиру за обумовленою ціною та в обумовлений термін.

У другому випадку – якщо права і обов’язки по ДДУ передає юрособа, процедура оформлення угоди не надто відрізняється від попереднього варіанту. Єдина вимога до організації – розрахунок із забудовником обов’язково повинен бути проведений в безготівковій формі і тільки після держреєстрації ДДУ.

Ставлення забудовників до переуступки і узгодження

Згідно з чинним законодавством РФ (а саме до федерального закону №214) погоджувати угоду немає необхідності, якщо ціна договору переуступки повністю оплачена. Якщо оплата проведена лише частково, то згода забудовника – обов’язкова умова для проведення операції з передачі прав на квартиру. Це загальне правило, з якого бувають винятки. Якщо забудовник в ДДУ прописав пряма вимога: «поступка прав без узгодження із забудовником неможлива» – то пайовик зобов’язаний дотримуватися умов договору, під яким він поставив свій підпис.

Не всі забудовники вітають угоди з відступлення прав. Одні просто прописують в ДДУ необхідність узгодження угоди з переуступки. Інші вважають за краще отримувати вигоду: призначають плату за можливість передачі вимог іншій особі в розмірі 1-15% від вартості квартири. Хто саме має нести ці витрати, в законодавстві чітко не прописано, все залежить від домовленості між сторонами. Найчастіше ці витрати покриває перший пайовик, який погодився на умови забудовника. Однак на практиці продавець часто завищує ціну квартири, щоб покрити різницю.

А треті прописують в ДДУ пряма заборона на здійснення даної угоди. Що, до речі, не зовсім законно і може бути оскаржене в суді (якщо раніше практика показувала безглуздість подібних звернень пайовиків, то зараз спостерігається позитивна тенденція – судді все частіше стають на бік учасника пайового будівництва).

Важливо! Навіть якщо пункту про заборону або обов’язкове узгодження в ДДУ немає, сторони зобов’язані повідомити забудовника про зміну пайовика.

Ризики при переуступку

Щоб зрозуміти, чи є в угоді «підводні камені», потрібно знати мотиви, які рухають продавцем. У разі переуступки прав на квартиру в споруджуваному будинку все гранично ясно і зрозуміло. Продавець бажає отримати вигоду і уникнути податків. І не важливо, хто виступає пайовиком – приватник або організація.

При цьому ймовірність зіткнутися з шахраями не виключена. Щоб уникнути ризиків (втрати грошей і житла), варто перевірити:

  1. Сам об’єкт, що будується (як йде реалізація проекту, чи не було затримок, чи дотримуються норми будівництва);
  2. Забудовника (його історію, ступінь надійності, відгуки про компанії на форумах і в співтовариствах пайовиків);
  3. Проектно-дозвільну документацію (в ній містяться всі офіційні дані про проект і забудовника);
  4. Проведена процедура державної реєстрації ДДУ;
  5. Проведена чи продавцем оплата забудовнику в повному обсязі (як і при звичайному продажі продавець передає квитанції про оплату разом з іншими документами, в нашому випадку – це ДДУ).

Перші три пункти пов’язані з ризиком недобудови: продавцем може рухати бажання позбутися від такого об’єкта, не втративши гроші. Явна ознака «замороженого» будівництва, коли 70% – 80% продаваних квартир, в певному будинку, пропонуються за договором переуступки, а будівельні роботи на об’єкті завершені лише на 20-40%.

Останні два пов’язані з ризиком втрати всіх вкладень, або з ризиком непередбачених витрат. Якщо попередній пайовик не в повному розмірі або зовсім не оплатив квартиру, обов’язок по оплаті буде покладено на нового учасника пайового будівництва (навіть незважаючи на те, що він уже в повній мірі розрахувався з продавцем).

Як показує практика, досить часті і такі випадки, коли продавці намагаються схитрувати, пропонуючи передати права за попередньою ДДУ. Такий договір не має юридичної сили, адже він навіть не зареєстрований в регпалате. Такі шахрайські дії часто супроводжуються подвійними продажами і завжди закінчуються для обманутого покупця втратою грошових коштів і житла.

Іпотека: порядок дій

Проста, хоч і не зрозуміла на перший погляд, операція з переуступки ускладнюється, коли оплата здійснюється за рахунок іпотечних коштів. Розглянемо три різних ситуації і порядок дій у кожній з них.

1. Продавець купував квартиру за рахунок іпотечних коштів. Головне питання – як передати права на нерухомість, якщо банком накладено обтяження?

Якщо продавець придбав квартиру в іпотеку, угода з переуступки буде можлива тільки після повного погашення боргу. Погасити позику можна за рахунок коштів покупця в кілька кроків (але тільки за умови, що покупець має готівкою):

  • продавцю і покупцю слід оформити договір позики або розписку (не підлягає реєстрації, але складається в письмовій формі в двох примірниках, зберігатися тривалий час, на випадок виникнення претензій) і тільки після цього здійснити передачу грошей для погашення кредиту та зняття «обтяження»;
  • оформлення угоди за договором переуступки прав.

2. Покупець купує квартиру в іпотеку – як провести операцію і знизити витрати?

Кредит на об’єкт, готовий до здачі і реалізується шляхом уступки прав, надається далеко не у всіх банках і під немаленький відсоток (не те, що на початковому етапі будівництва – замість 9,5% річних – 11-13%). У зв’язку з цією обставиною, покупець має право вимагати від продавця суттєвої знижки. Якщо бажаючих придбати квартиру за договором переуступки не так вже й багато, інша сторона буде змушена піти назустріч.

Для оформлення кредиту банк відкриває клієнту спеціальний рахунок, на який позичальник зобов’язаний покласти перший внесок. Туди ж надходять кредитні кошти. Процедура завершується перекладом всієї суми на рахунок продавця, який проводитися лише після державної реєстрації договору переуступки (в регпалате).

3. Обидві сторони здійснюють покупку за рахунок іпотечних коштів.

Якщо сторонами в угоді виступають два «іпотечникам», зробити переуступку прав все ж можливо, якщо перший пайовик отримає згоду від свого банку-кредитодавця.

Безумовно, угода з переуступки прав на житло складна і вимагає дотримання ряду юридичних нюансів, а також максимальної уважності та обережності, як з боку продавця, так і покупця. Але тепер ви знаєте, як уникнути найбільш ймовірних ризиків і оформити договір. Не забувайте також і про стандартні ризики, пов’язані з будь-якою операцією з нерухомістю (претензії третіх осіб, родичів, продаж недієздатним продавцем, довіреною особою, яка не має право займатися реалізацією об’єкта і т.д.).

Ссылка на основную публикацию