Що обирає сьогодні бізнес-клас?

Для сучасного покупця з доходами вище середнього перестали мати ключове значення умовні цінності і мода. На першому місці тепер поняття розумності і практичності. 90-е скінчилися, ніхто не хоче переплачувати просто за пафос. Які напрямки сьогодні обирає бізнес-клас?

Бізнес-рамки

Саме поняття «бізнес-клас» сьогодні змінилося. У докризові часи в цю категорію потрапляли об’єкти вартістю від 500 тис. До 1 млн. Дол. Сьогодні «мільйонники» входять вже в елітний сегмент. Добре заробляє середній клас переміщається в більш доступний зріз пропозиції – в ціновий діапазон від 8 до 25 млн. Руб. Бізнес-клас вибирає в першу чергу близькість до мегаполісу і хорошу транспортну доступність. В результаті деякі відомі напрямки втрачають свою привабливість через щодня утворюються тут пробок. Пропозицій від забудовників багато, але при цьому акцент на інфраструктуру роблять лише одиниці.

«Рублівка вже не приваблива, всім набридли пробки на дорогах, в яких стоять всі, незалежно від статусу – і Maybach, і автобус, – міркує Світлана Куркова, виконавчий директор CENTURY 21 Rent&Sale. – Я все частіше зустрічаю клієнтів, щиро дивуються – кому потрібна ця Рублівка? Та й треба сказати, що найбільш цікаві ділянки там уже зайняті, важко знайти хороші місця. А оскільки багато селища досить щільно забудовані, вони не відрізняються ні особливою архітектурною естетикою, ні зручністю, в деяких погано продумана внутрішня логістика ».

Саме тому ми бачимо зсув попиту з Рублево-Успенського шосе. Питання – куди? «Виділяти конкретні напрямки – невдячна робота, тому що поняття« престиж »замінили якісні характеристики, і покупці планують придбання нерухомості, керуючись індивідуальними потребами, – каже Антон Архипов, керівник офісу« Стрітенський »департаменту заміської нерухомості компанії« Інком-Нерухомість ». – Попит серед споживачів бізнес-класу розподіляється по Підмосков’ї рівномірно, але концентрується ближче до Києві, в залежності від щільності трафіку – в усіх напрямках до 15 км від Москви. Там, де транспортна доступність більш сприятлива (як, наприклад, на Новоризькому та Київському шосе) – до 30 км від столиці ».

Стосовно до самих об’єктів бізнес-класу експерти відзначають, що котеджні селища користуються великим попитом, ніж стародачние місця, серед платоспроможною аудиторією. І пояснюється це тим, що умови життя в цих селищах найбільш відповідають вимогам сучасного заможної людини.

«На бізнес-сегмент сьогодні доводиться не більше 10% заміського пропозиції, що становить трохи більш 6,6 тис. Об’єктів, – повідомляє Олексій Коротких, керівник відділу продажів компанії VILLAGIO ESTATE. – Ринок нерухомості даного рівня сильно постраждав під час кризи і так до кінця не відновився. Це дуже помітно з точки зору попиту. Той, хто хоче купити житло дешевше, швидше вибере об’єкт класу «комфорт». А той, хто шукає покачественнее, вирішиться підкоп грошей на будинок рівнем вище. Такі ситуації зустрічаються і в нашій практиці, особливо в малоповерховому сегменті. Наприклад, покупець, який планував придбати таунхаус класу «бізнес» на Новій Ризі, вважав за краще преміум-житло в селищі Park Avenue. Різниця в сумі на той момент становила близько 2 млн. Руб. ».

Захід і його найближче оточення

Звичайно, найбільша концентрація пропозицій бізнес-класу, як і раніше спостерігається на традиційно престижних західних напрямках (від Південно-Запададо Північно-Заходу), які характеризуються гарною екологією, високою транспортною доступністю, а також потенціалом розвитку прилеглих до них територій.

Свого часу одне тільки містобудівне рішення (будівництво Нового Арбата і прямої дороги за місто на захід) фактично перекреслило розвиток решти Києва. Пріоритетними в західному секторі є Нова Рига і невелике по протяжності Ильинское шосе. За оцінками експертів, близько 40% котеджних селищ, розташованих на Новоризькому шосе, можна віднести до бізнес-класу. Притому основна частка якісної пропозиції сконцентрована в зоні ближньої та середньої віддаленості від МКАД (до 30 км). «Даний напрямок вибирають й досить відомі люди, і прості бізнесмени, – зазначає Світлана Куркова. – Причому воно цікаво як для покупки, так і для оренди, тому багато домовласників набувають відразу по 2-3 будинки, в одному з яких живуть, а інші вигідно здають ».

«Пропозиції на Новоризькому шосе досить високі за ціною, особливо в районах до 30 км від МКАД, – розповідає Ксенія Гришковець, маркетолог компанії« ПЕРЕСВЕТ-ІНВЕСТ ».- Середня вартість таунхауса становить близько 22,5 млн. Руб., Будинку – 30 млн . руб. Селища є концептуальними, витриманими в єдиному архітектурному стилі. Наприклад, в селищі «Павлово-2» класу «бізнес +» (Новоризьке ш., 14 км), який вже введений в експлуатацію і заселений, в продажу залишилися поодинокі пропозиції таунхаусів в середньому за 24 млн. Руб. У «Княжому Озері» (24 км, Истринский район) котеджі реалізують за ціною від 18,9 млн. Руб. (Площа будинку 182,1 м ?, ділянки – 12,21 сотки), але тут же є об’єкти і за 82,2 мл н. руб. (Цегельний котедж 620,4 м ?, ділянку 30,8 сотки) ».

На думку експертів, на другому місці за попитом сьогодні південно-західний напрямок, перш за все це Калуське шосе. «По-перше, тут тепер крім самого будинку можна отримати на додачу ще й московську прописку, – коментує Ілля Менжунов, директор департаменту заміської нерухомості компанії« МЕТРІУМ ГРУП ». – А по-друге, масштабна реорганізація і будівництво транспортної інфраструктури вселяє багатьом оптимізм і віру в те, що Калуське шосе незабаром не поступатиметься Новій Ризі і вже тим більше Рубльовці, а швидше за все, навіть перевершувати їх. Однак ніхто поки до кінця не розібрався, де точно планують зводити житлові масиви. Так що купувати земельні ділянки тут потрібно дуже обережно – є ризик появи поруч з вашим заміським будинком житлового комплексу, який і зіпсує види, і порушить відокремленість. Тому, роблячи вибір на користь цього напрямку, слід радитися з професіоналами, тобто з людьми, що володіють інформацією ».

На Калузькому напрямку є достатня кількість котеджних селищ бізнес-класу. За даними компанії BLACKWOOD, середня вартість котеджу в селищі, розташованому не далі 40 км від МКАД, складає близько 980 тис. Дол. (Наприклад, «Покровський Ліс» – від 750 тис. До 1 млн. Дол., «Західна Долина» – від 432 до 514 тис. дол., «Булгаков» – залишився один котедж за ціною близько 560 тис. дол.). Вартість сотки землі варіюється від 13 до 37 тис. Дол.

Слідом за Калузьким шосе великим інтересом у покупців бізнес-класу користується Київське, яке також є на сьогоднішній день однією з кращих підмосковних трас. Тут найбільш затребуваний формат – це котеджі і ділянки без обов’язкового підряду на будівництво будинку. В останні роки набирає обертів тенденція створення мультіформатних селищ. «Якщо розглядати варіант придбання землі з підрядом, то квадратний метр на Київському шосе обійдеться приблизно в 2000-3000 дол., – наводить приклад керівник департаменту житлового будівництва ГК« ГЕО ДЕВЕЛОПМЕНТ »Марина Денискина. – Ціна земельної ділянки варіюється в межах 14-23 тис. Дол. За сотку. Якщо купувати готове домоволодіння, то вартість квадратного метра збільшиться на 20%. Наприклад, в селищі «Західна Долина» пропонують квартири в малоповерхових будинках, таунхауси і індивідуальні котеджі. Будинки площею 140-270 м? коштують від 14,5 млн. руб., таунхауси (від 90 до 170 м?) – від 5 млн. руб. ».

На четвертому місці – Мінське шосе. Після його реконструкції попит на об’єкти по цьому напряму значно виріс. «У деяких селищах, де ще в минулому році динаміка продажів ціною від 27 млн. Руб. і таунхауси (до 260 м?) за ціною від 15,9 млн. руб. ».

«До речі, далеко від жвавих трас, між Київським і Мінським шосе, є селища, оточені лісом першої категорії, тобто з гарною екологією, наприклад« Крёкшіно », – розповідає Світлана Куркова. – На цих напрямках є вже давно побудовані і заселені селища, також багато новобудов. У подібних селищах відпочивають Володимир Винокур, Наташа Корольова, Маша Распутіна і багато інших ».

Можайское шосе теж завжди була затребувана у покупців завдяки своєму розташуванню в екологічно сприятливій зоні, але вважалося непривабливим з точки зору транспортної доступності. Однак в останні місяці стався суттєвий прорив у вирішенні цих проблем: по-перше, була запущена платна траса в об’їзд Одинцова, по-друге, ведеться будівництво розв’язки на МКАД, що покращує транспортні перспективи даного напрямку. Експерти вважають, що в зв’язку з позитивними змінами інтерес до Можайському шосе буде зростати.

Непрестижні, але перспективні

На ринку зустрічаються пропозиції високого класу, розташовані за напрямками, які не потрапляють в звичну «зону престижності», але мають великий потенціал. Перш за все селища, цікаві бізнес-класу, активно будують там, де є природні водойми, – це Ленінградське, Пятницкое, Дмитрівське шосе.

«Дуже перспективним і активно розвиваються напрямком вважається Новокашірское шосе. Швидкісна траса, міжнародний аеропорт і різноманітна природа з чистими водоймами, змішаними лісами і доглянутими полями створюють сприятливий грунт для розвитку девелоперських та інфраструктурних проектів, – розповідає Катерина Кіракозова, директор з маркетингу девелоперської компанії NEUMARK. – Не секрет, що саме на цьому напрямку побудовані селища і будинки відпочинку для чиновників державного рівня і бізнес-еліти. Ці проекти не розкручені так, як Рубльовському, проте аж ніяк їм не поступаються ».

«Розкрутка того чи іншого напрямку відбувається по синусоїді, – міркує Олександр Дубовенко, засновник компанії GOOD WOOD. – Те, що, припустимо, десять років тому було розкрученим, з різних причин відходить на другий і третій план, потім знову відзначається повернення уваги. Наприклад, Ленінградське шосе – одне з найпопулярніших напрямків. Зараз воно, навпаки, недооцінене і недовостребовано через жахливу транспортної обстановки. При запуску другого дублера Ленінградки (до Солнечногорска), який введуть в експлуатацію до кінця 2014 р, безумовно, пропускна здатність магістралі збільшиться, що, впевнений, призведе до буму будівництва на відстані 30-50 км від МКАД на севереето Дмитрівка, Рогачёвка, та ж Ленинградка і навіть Пятницкое шосе ». Будинки на Дмитрівському шосе, наповнений кінними і яхт-клубами, теж скоро можуть вирости в ціні, зараз покупців зупиняють тільки пробки, спровоковані ремонтом розв’язок шосе. «Розширення Дмитрівки до шести смуг, безсумнівно, в майбутньому підвищить привабливість розташованих тут селищ, особливо якщо врахувати природно-видові характеристики даної місцевості і наявність кількох водосховищ», – зауважує Костянтин Ковальов.

В поле зору бізнес-класу потрапляє і Волоколамку. «Цікаво, що Волоколамське шосе, що проходить паралельно Новоризькому, елітних не вважається, – говорить Андрій Урвань, керівник відділу заміської нерухомості« ЮІТ Московія ». – У той же час тут прекрасна екологія, сформовані стародачние селища, недалеко знаходиться Істрінському водосховище. До того ж перспектива будівництва хордових доріг з’єднують Волоколамку з Нової Ригою, обіцяє таку ж зручну транспортну доступність ». Ярославське напрямок експерти також називають недооціненим і головною причиною цього вважають насамперед незадовільну транспортну доступність. Тут збираються великі автомобільні затори, особливо в годину пік, тому на подолання декількох кілометрів траси йде невиправдано багато часу. «Звичайно, така ситуація лякає потенційних покупців і обумовлює середні показники попиту на нерухомість, – зазначає Марина Денискина. – Однак до 2015 р дорожньо-будівельні роботи тут мають завершитися, відповідно, можна очікувати зростання інтересу до даного напрямку як з боку покупців бізнес-класу, так і з боку девелоперів, причому в новому сегменті – садиб і резиденцій ».

Чи змінить ситуацію і поява в майбутньому дублера Щелковського шосе. Каширка ніколи не була особливо популярною, проте зараз там активно йде житлове будівництво, розвивається інфраструктура, покращилася транспортна доступність, до цього напрямку простежується інтерес влади, а значить, можна чекати позитивних змін. Зрозуміло, все це підвищить рейтинг Північного Сходу області.

«З урахуванням того, що транспортна інфраструктура, насамперед громадський транспорт, розвивається дуже погано, а для поїздок на роботу потрібно штурмувати довжелезні пробки на перетині МКАД, сьогодні вся заміська нерухомість переоцінена, але в різному ступені, -справедливо відзначає керуючий партнер компанії EVANS Анна Левитова. – Багато купували будинки, сподіваючись, що вони візьмуть більше місця і комфорту, чистіше повітря, а транспорт, школи і магазини наздоженуть бурхливе будівництво приватного житла, але цього не сталося. Однак, беручи до уваги, яку увагу і які кошти зараз виділяє уряд на створення нової дорожньої інфраструктури, можна бути впевненим, що у недооцінених сьогодні напрямків велике майбутнє ».

Ссылка на основную публикацию