Ринок нерухомості Криму

За ті дні, поки я з Москви намагалася з’ясувати, що ж відбувається в Криму, наслухатися довелося різного. Київські друзі стверджували, що «українців виганяють з їхніх будинків, ставлять російський прапор і кажуть, що так і було», кримські – що нічого не відбувається, хіба що українські банки вклади заморозили, а нерухомість як була, так і стоїть, тільки дорожчає активно . Хтось кричав, що попит збільшився в рази, хтось – що агентства нерухомості масово закриваються, так як клієнтів немає. Загалом, визначеності ніякої. Відвідування Криму і спілкування з реальними продавцями, покупцями і ріелторами повинні були дати відповіді на питання, що ж зараз відбувається на ринку нерухомості цього регіону насправді.

маршрут

Отже, я стартувала від степової та портової Феодосії через напівсільських Коктебель і низькобюджетний Судак до популярної у відпускників Алушті і фінішувала в кримській перлині – Ялті. «За бортом» цього дослідження з великих міст залишалися лише Севастополь і Сімферополь, зате з’являлася можливість проїхати по невеликих селищах – Курортному, Сонячній Долині, Нового Світу, Морському і рибалити.

Схема роботи була така: вивчення міста починалося з моніторингу оголошень в місцевих газетах і на сайтах, тривало розмовами з ріелторами, з ким вдалося попередньо домовитися про коментарі ще з Москви або кого знайшла на місці. Потім слідував огляд виставлених на продаж об’єктів: земельних ділянок та елітної нерухомості – як квартир, пропонованих до продажу в новобудовах, так і найдорожчих об’єктів на вторинному ринку. Увечері всі «дорожні нотатки» викладалися на сторінку в соціальній мережі «Фейсбук», щоб читачі могли відслідковувати ситуацію в режимі онлайн. На наступний день я знову пускалася в шлях. В дорозі час теж намагалася не втрачати: проїжджаючи невеликі селища, фотографувала об’єкти нерухомості з банерами «продається» і спілкувалася з продавцями по телефону.

До речі, ті, кому цікаві саме подорожні нотатки, можуть ознайомитися з ними на нашій сторінці в «Фейсбуці» під хеш-тегом # большоекримскоепутешествіе. А в цій статті ми постараємося дати основні висновки, зроблені на основі зібраної інформації, і проілюструвати їх найцікавішими об’єктами, які вдалося побачити
на власні очі.

Кримські тренди: ринок

Істина, як показала поїздка, виявилася, як водиться, десь посередині. Можливо, хтось із власників нерухомості, які проживають на території України, найближчим часом виставить на продаж свої об’єкти. Але з будинків, поставивши на них російський прапор, нікого не виганяють. Деякі агентства нерухомості дійсно «пішли на канікули», так як кількість об’єктів в ріелторських базах різко скоротилося. При цьому ті компанії, що продовжують працювати, «зашиваються». «Мої ріелтори збилися з ніг, все на показах» – стандартна фраза для тих, хто в ці дні продовжує працювати.

попит

Перше, що відзначають всі експерти, як ріелтори так і забудовники, – ажіотажний попит. За останній місяць з’явилося безліч бажаючих придбати нерухомість в Криму. «Число відвідувачів на сайті компанії зросла з 200-300 в день до 1200-1500», – зазначає генеральний директор феодосійського агентства нерухомості «Абсолют Крим» Микола Луценко. «Попит на житлові квартири і об’єкти комерційно-рекреаційного призначення зараз б’є всі рекорди з часів 2005-2007 роки», – погоджується з ним генеральний директор кримської будівельної компанії «Моноліт» Руслан Бурдейний.

Начальник відділу продажів житлового комплексу «Дипломат» в Ялті Галина Лібстер теж говорить про різко зрослого попиту. «Кількість дзвінків збільшилася на порядок. З’явилися покупці, які бронюють апартаменти в буквальному сенсі слова не дивлячись, навіть не приїжджаючи сюди. Я спершу вмовляла їх подивитися комплекс, вибрати апартаменти до душі, адже придбання нерухомості – це серйозно, у кожної квартири власні видові характеристики. Але вони відповідають, що немає часу », – дивується вона.

ПРО таких же «угодах наосліп» розповідають і ріелтори. Наприклад, за словами Миколи Луценка, буквально днями саме так «пішов» будинок в селищі Берегове площею 200 кв.м, розташований на ділянці в сім соток, в 700 м від моря. Ціна питання – 240 тис. Дол. Примітно, що і продавець і покупець були з Пітера, та й угоду уклали там же, навіть не виїжджаючи в Крим, хоча новий власник будинку до цього його «в очі не бачив».

Відповідно, активізації попиту сприяли саме Украінане; число громадян України, раніше активно купували нерухомість в Криму, різко скоротилося.

«Якщо ще півроку тому левова частка покупців були з Києва, Донецька, Дніпропетровська та Харкова, то сьогодні це жителі України і кримчани. Також купують нерухомість жителі довколишнього зарубіжжя, наприклад з Білорусії », – говорить Руслан Бурдейний. За словами Галини Лібстер, якщо раніше близько 65% угод припадало на покупців з України, а Украінане становили лише 35%, то зараз число охочих придбати квартиру жителів РФ виросло до 95%, а українці складають лише 5%.

Втім, основна частина потенційних покупців з України їдуть до Криму самостійно. З трьома з них мені довелося зіткнутися навіть двічі – спочатку у відділі продажів ЖК «Дипломат», потім на порозі ялтинського агентства нерухомості. Своє бажання придбати нерухомість в Криму вони пояснюють не інвестиційною привабливістю об’єктів на даному етапі, а давньою потребою мати будинок або квартиру на березі моря. Чорноморське побережжя України в якості альтернативи вони не розглядають, так як «кримський клімат краще», а ринок нерухомості від Сочі до Анапи «перегрітий».

Вивчити пропозицію вирішили саме зараз, впевнені, що ціни дуже скоро виростуть до сочинського рівня. При цьому купувати абсолютно не бояться, збираються укласти попередній договір і залишити аванс, а потім чекати, коли в Криму почне працювати система реєстрації. «А чого побоюватися-то? Все одно запрацює система, нехай через місяць або три, ну а ціну ми зафіксуємо », – пояснив один з покупців.

Речення

А ось пропозиція в Криму різко знизилося. Продавці масово знімають квартири і будинки з продажів, оскільки дуже бояться «продешевити». Микола Луценко оцінює кількість таких об’єктів в 70% від стану «до референдуму» і журиться, що все ріелторські бази застаріли і їм необхідний «обгрейд». І цей не кажучи вже про сайти, куди продавці викладають свою нерухомість самостійно.

Відповідно, ті, хто все ж готовий розлучитися з власністю, масово піднімають ціни. Притому всюди по-різному – від 20% до 200%, все залежить лише від апетиту продавця. «З’явилося дуже багато абсолютно неадекватних пропозицій, коли побоювання продешевити призводить до появи занадто високого цінника. Якась бабуся, наслухавшись репортажів про високу вартість квартир в Києві, виставляє свою «однушку» в два-три рази дорожче, ніж до референдуму. Наступні продавці, побачивши таке різке зростання вартості житла на сусідній вулиці, теж піднімають ціну », – зазначає одна зі співробітниць агентства нерухомості« Ялта-Сіті ».

Найбільш характерно це, природно, для вторинного ринку; забудовники, у всякому разі працюють в сегменті дорогої нерухомості, поки тримають ціни. Хоча в цьому, звичайно, теж є певна частка лукавства, так як вартість квадратного метра в Криму прийнято вказувати в американській валюті, курс якої останнім часом нестабільний. Теоретично девелопери, звичайно, можуть підняти ціни в найближчі кілька місяців, особливо з огляду на відвертий форс-мажор з необхідністю перереєстрації компаній і переходом на роботу в рамках російського законодавства з його 214-ФЗ і непростий системою здачі / приймання об’єктів в експлуатацію, а також з різким зростанням вартості будматеріалів в Криму і зміною схем взаємодії з постачальниками.

Ціни на новобудови економ-класу у Ялті, за словами місцевих ріелторів, ростуть кожен день. «Ще до нового року я планувала продати свою однокімнатну квартиру в старому районі міста і придбати в новому будинку, ціни можна було порівняти – близько 50 тис. Дол. Зараз вартість нової« одинички »в найвіддаленіших районах починається від 60 тис. Дол.», – розповіла співробітниця АН «Ялта Сіті». Ріелтори, до речі, журяться, що зараз в найпопулярнішому курортному місті Криму просто нічого запропонувати покупцеві з невеликим бюджетом: «Дешевих квартир не залишилося».

Ринок землі в Криму теж зростає, і адекватності там також небагато. «З’явилася велика кількість посередників, які набавляють 10-20 тис. Дол. До прайсу продавця і починають шукати покупців самостійно. При цьому комісія офіційних ріелторів – 3% від угоди, але не менше 1 тис. Дол. », – відзначає Микола Луценко з Феодосії.

угоди

Офіційних угод на ринку нерухомості Криму зараз не проводиться, так як стара система, коли сторони підписували договір у нотаріуса, а потім він вносив дані про угоду в український держреєстр, не працює, а нова, російська, поки не утворена. Після референдуму Україна відрубала Крим від загальної бази, тому зараз неможливо ні зареєструвати право власності за українським законодавством, ні перевірити правову чистоту об’єкта нерухомості на наявні обтяження, ні простежити його історію.

Реальні угоди, на загальну думку всіх опитаних експертів, поодинокі і знати про них можуть тільки продавець / покупець і ріелтор, якщо він в цій угоді присутня. Поки схема виглядає наступним чином: сторони укладають договір купівлі-продажу, передають гроші під розписку і чекають, коли запрацює реєстрація. Або вносять аванс, укладають попередній договір купівлі-продажу і також очікують завершення мораторію. Користуватися банківськими осередками в Криму поки побоюються, так як українські банки на території півострова припинили свою роботу, а російські поки тільки відкривають офіси.

«Аванси виросли з 1 тис. Дол. (Стандартний для Криму ще до нового року) до 10 тис., А в деяких випадках і до 20 тис. Дол. Але іноді продавець воліє повернути аванс в подвійному розмірі, зате продати нерухомість на 30- 70% дорожче », – розповідає Микола Луценко. Крім того, за його словами, політична нестабільність привела до того, що 50% угод, укладених в січні-лютому, зірвані. Продавці або зняли об’єкти з продажу, або підняли ціну.

Як у будь-який смутний час, зараз в Криму з’явилися «посередники», які радять і далекі від законів обох країн способи оформлення права власності. Наприклад, мені особисто двічі пропонували укласти угоду на території України і заднім числом включити до держреєстру. Сподіваюся, з приводу законності таких дій ні в кого ілюзій не виникає і у потенційних покупців нерухомості вистачить здорового глузду відмовитися від подібних схем.

Можливості: по-старому дачні місця і кинуті землі

Говорити про інвестиційні перспективам ми, мабуть, не будемо. Ситуація на Україні і навколо неї досі нестабільна, і у що вона виллється в кінцевому підсумку, невідомо. Тому звернемо увагу читачів на сегменти, які можуть бути цікаві теоретично. Якщо раніше Украінане могли придбати тільки ділянки в дачних кооперативах, притому з уже готовим будовою, то зараз вибір значно розшириться за рахунок садових ділянок (раніше їх могли придбати тільки громадяни України і ціни на них були невисокі). Незважаючи на невелику площу (переважно шість соток), вони часто розташовані в привабливих «стародачних» місцях неподалік від моря і засаджені плодовими деревами.

Крім того, на ринок можуть надійти і ділянки, які виділялися громадянам України, які проживають не в Криму, і таких теж чимало.

Згідно із законом будь-який громадянин цієї країни міг один раз в житті отримати землю, в тому числі на території Кримського півострова. Можливо, хтось із власників захоче від таких ділянок найближчим часом позбутися. Крім того, багато хто з українців, отримавши землю, не поспішали її оформляти у власність і реєструвати. Що буде з цими ділянками – взагалі незрозуміло; можливо, через якийсь час такі об’єкти все ж з’являться на ринку.

Ризики: від самозахоплення до посухи

А ось небезпек покупців нерухомості в Криму підстерігає значно більше, і на ці ризики ми пропонуємо звернути максимум уваги.

Перший і найголовніший – юридична чистота угоди. Стосуватися це може як придбання квартири або будинку на вторинному ринку, так і покупки земельної ділянки. Не вдаючись в відверто шахрайські схеми (а число тих, хто спробує нажитися на «багатеньких» Украінанах, в Криму в найближчі півроку різко зросте, і сумнівів в цьому ніяких немає), зупинимося на найбільш тонких моментах.

Вже під час моєї поїздки по півострову, за словами ріелторів, в базах з’явилося чимало нерухомості «з обтяженнями». Наприклад, продавець не зміг розплатитися по кредитах і тепер його нерухомість за рішенням суду перебуває під арештом. Однак отримати інформацію про це покупець «з вулиці» не може – вона знаходиться в українському реєстрі, і витягнути її звідти офіційно неможливо. Звичайно, у місцевих ріелторів існують тісні зв’язки на Україні і хтось із них може спробувати перевірити вибраний для покупки об’єкт на наявність обтяжень. Однак точність такої перевірки особисто у мене викликає великі сумніви.

Те ж саме стосується і земельних ділянок. Корумпованість українських чиновників, в тому числі займаються виділенням землі під забудову, швидше за все, ще довго даватиме про себе знати як будівельникам, так і покупцям. Наприклад, ділянки, отримані «самозахопленням», в простолюдді іменовані «кримські туалети». Ті, хто бував тут, напевно звертали увагу на поля, заставлені невеликими будівлями, часто без даху. Правда, деяким щасливчикам вдавалося їх згодом узаконити. Але правомочність такого узаконення, до речі, громадськість та експерти ставили під сумнів ще задовго до референдуму. Так що тепер одні «туалети» до сих пір не затребувані, а ось на місці інших вже підносяться особняки. Географія таких «самозахоплень» обширна: поруч з мисом Меганом біля Судака, в районі Морського, по дорозі від Алушти до Сімферополя.

Корупція привела і до того, що будівництво велося в відверто природоохоронних зонах – на березі моря, території заповідників і т.д. Що буде з уже зведеними об’єктами нерухомості після того, як Крим почне жити дійсно за російськими законами? Чи не будуть ці будинки вартістю в кілька мільйонів доларів, необачно зведені в настільки привабливих місцях, знесені бульдозерами? І чи не тому вони зараз все частіше з’являються у продажу, причому за цілком адекватними цінами? .. До теоретичного знесенню може привести і невідповідність будови цільовим призначенням ділянки. Наприклад, планували побудувати гаражні бокси, а вийшли два милих готелю. Аналогічний вельми спірний формат – надбудовані елінги для яхт.

У деяких випадках місцева влада давала дозвіл на будівництво, з моєї точки зору, не особливо замислюючись не тільки про законність своїх дій, а й про безпеку майбутніх мешканців та відпочивальників. Яскравий приклад такого дивного ставлення до забудові – селище Рибаче.

Окремою темою для дослідження при придбанні земельної ділянки в Криму обов’язково повинні стати наявність під’їзду до нього (особливо актуально для гірських територій), геологія самої ділянки (на скелі будинок, звичайно, можна звести, але в умовах сейсмоактивної території, що на порядок збільшує вартість будівництва , це буде по-справжньому дорогим задоволенням) і наявність комунікацій, а також можливість їх підведення. Якщо з відсутністю електрики і газу на півострові якось можна змиритися (існують сонячні батареї і вітрогенератори), то без води в місцевому кліматі особливо не забалуєш.

Причому без води може виявитися ділянку і в кооперативі з водопроводом, особливо якщо розташований високо над рівнем моря. Буває, що в нижній частині садівництва вода є, а наверх вже не доходить. Так, місцеві жителі привчені вирішувати і цю проблему – встановлюють резервуари, а воду закуповують. Зараз ціна питання, наприклад, в Феодосії – 1 тис. Руб. за 6 куб.м, тобто машину.

Ссылка на основную публикацию