Нововведення в сфері нерухомості

Законодавство постійно змінюється, адаптуючи юридичні вимоги до сучасних реалій. Поговоримо про зміни, що стосуються правил оформлення різних угод на ринку міської та заміської нерухомості.

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ

З 1 січня 2017 року починає діяти новий закон про державну реєстрацію (№218-ФЗ від 13.07.2015), покликаний як спростити оформлення права власності на нерухоме майно, так і створити ефективний механізм протидії шахрайським операціям на ринку житла. Крім того, з’явиться Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН), який об’єднає Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП) і Державний кадастр нерухомості (ГКН), а також відомості реєстру меж територій. До Єдиного реєстру будуть включені реєстрові справи, кадастрові карти і книги обліку документів.

Місцеві органи влади повинні надавати для Єдиного державного реєстру нерухомості наступні документи: про встановлення або зміни меж населених пунктів, земельних ділянок; про вид дозволеного використання земель і переведення їх з однієї категорії в іншу; про нове будівництво житла або про зміну його власника; про переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд і навпаки; про власників земель і будівель (юридичних і фізичних осіб); про громадян (народження і смерть, реєстрація за місцем проживання, встановлення опіки та піклування).

Завдяки об’єднаному інформаційного ресурсу перестануть дублюватися відомості про об’єкти нерухомості, підвищиться достовірність інформації за рахунок зменшення кількості можливих помилок в документах. До того ж угоди з нерухомістю відтепер можна буде здійснювати при подачі заяви в «одне вікно», а їх терміни скоротяться. Постановка квартири на облік тепер повинна займати п’ять робочих днів, а реєстрація прав власності – сім.

Для здійснення угоди необхідно звертатися в МФЦ. На Росреестр покладено функцію проведення правової експертизи операції. Орган реєстрації несе відповідальність за втрату або спотворення містяться в ЕГРН відомостей, а також за їх повноту. Збитки, заподіяні через несумлінне виконання службових обов’язків співробітниками організації, що делегує, буде відшкодовуватися державою, а вже потім стягуватися з винних чиновників. Крім того, функціонування Реєстру покращиться завдяки електронному документообігу між усіма відомствами. Відтепер органи ЗАГС зобов’язані направляти в Росреестр відомості про реєстрацію смерті громадян протягом трьох днів, щоб виключити можливість проведення нелегальних операцій з майном померлих.

Великий плюс нововведення полягає в тому, що для захисту угод не потрібно ускладнювати збір або збільшувати кількість документів, необхідних для реєстрації права. Проте існує і мінус. Інтернет-сервіси на сайті Росреестра дійсно працюють, вони зовсім не складні у використанні. Однак для відправки електронних заяв необхідна електронно-цифровий підпис, яку фізичні особи навряд чи стануть купувати для єдиного звернення (хоча як і раніше можна скористатися послугами агентств нерухомості, адже у більшості з них є сертифікати електронного підпису).

ІНСТРУКЦІЯ ДЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ

Для того щоб зареєструвати права на нерухомість за допомогою інтернет-сервісу, потрібно виконати ряд умов.

За допомогою сервісу «Життєві ситуації» порталу Росреестра зібрати необхідний пакет документів (в електронному вигляді). При цьому слід вибрати зі списку тип об’єкта угоди, тип операції (купівля-продаж, дарування, успадкування), а також відповісти на кілька уточнюючих питань.

Заповнити заяву на порталі, використовуючи наявний зразок, і докласти необхідні документи в електронному вигляді.

Всі надіслані документи, включаючи заяву, слід запевнити посиленою кваліфікованої електронним підписом. Сертифікат електронного підпису можна придбати в одному з центрів, що засвідчують, акредитованих Міністерством зв’язку та масових комунікацій (перелік – на порталі Росреестра). Звертаємо вашу увагу, що завіряти документи електронним підписом повинні всі учасники угоди. Документ, виданий державними або муніципальними органами, запевняють відповідні владні структури або засвідчує нотаріус. Коли заяву розглянуть, відправник отримає посилання по електронній пошті.

БЕЗ ПОСВІДЧЕННЯ

З 15 липня 2016 р власникам нерухомості в якості основного документа почали видавати виписки з Єдиного реєстру права на нерухоме майно та угод з ним. Видані раніше свідоцтва як і раніше юридично значимі, але для проведення угод більше не потрібні.

Після введення Єдиного державного реєстру нерухомості процес реєстрації угод не зазнає змін. Виписки завжди грали роль вторинного документа, їх запитували ріелтори і покупці квартир для перевірки юридичної чистоти об’єкта. Так буде і далі – виписка зберігає статус правоподтверждающій документа (противагою є правовстановлюючі документи, тобто договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, довідка ЖБК, акт державного органу про надання житлових приміщень, свідоцтво про приватизацію, без яких неможлива жодна угода).

Зверніть увагу: нова, що засвідчує виписка чи не дублює попередню. Засвідчує виписка підтверджує, що на зазначену в ній дату зареєстровано право власності на об’єкт нерухомості, про що в ЕГРН зроблена реєстраційний запис під відповідним номером. Засвідчує виписка видається після оформлення прав на нерухомість. Її можна безкоштовно отримати як в паперовому, так і в електронному вигляді, оскільки цей документ покривається державним митом.

Виписка колишнього зразка тепер називається додаткової. У ній вказують ім’я власника, адреса, опис нерухомості, відомості про вид зареєстрованого права, дату та номер його реєстрації, а також обтяження: іпотека, арешт і аналогічні відомості. Додаткову виписку можна отримати незалежно від місця знаходження об’єкта нерухомості. При цьому хто завгодно може бути оскаржене запит – достатньо звернутися в територіальний відділ Росреестра з паспортом громадянина РФ. Саме тому в виписці не містяться відомості про документи, на підставі яких зареєстровано право власності. Виписка в електронному вигляді обійдеться в 150 руб., В паперовій формі – в 200 руб. При замовленні документа з іншого регіону вартість складе 300 руб. «Терміну придатності» у додаткової виписки немає, проте для отримання актуальної інформації краще замовляти документ безпосередньо перед проведенням операції. У цьому випадку відомості в ньому будуть дійсні на дату запиту.

У виписці з ЕГРН міститься значно більше важливої ??інформації, що допоможе запобігти шахрайства, засновані на використанні неповних відомостей про об’єкт нерухомості, який є предметом угоди. У той же час електронний документообіг більш вразливий з точки зору крадіжки особистої інформації. Кіберзлочинці намагатимуться отримати доступ до Єдиного реєстру, тому одна з найважливіших завдань держави полягає в тому, щоб убезпечити бази даних від хакерських атак.

посвідчений нотаріусом

В рамках стратегії протидії шахрайству в наприкінці 2015 року було законодавчо закріплено вимогу продавати частки нерухомості лише за участю нотаріуса. На жаль, це правило поки не поширюється на дарування частки. Тобто сумлінні власники досі не захищені від шахрайських дій, схожих з рейдерським захопленням, коли після покупки крихітної частки в квартиру вселяються десятки асоціальних персонажів. Нестерпне сусідство змушує інших власників продавати частки по вкрай невигідною ціною, аби виїхати з «нехорошою квартири».

При посвідченні будь-якої угоди з нерухомістю нотаріус виконує відразу кілька антишахрайська функцій. По-перше, роз’яснює сторонам суть угоди, її зміст і можливі наслідки (наприклад, купівля-продаж може бути визнана недійсною або її можна оскаржити, якщо порушені правила оформлення). З огляду на недостатній рівень юридичної грамотності громадян, консультативна допомога не завадить. По-друге, нотаріус зобов’язаний переконатися в дотриманні всіх правових нюансів (скажімо, при продажу частки все власники були належним чином повідомлені про можливість переважної покупки цієї частини нерухомості). По-третє, при посвідченні договору дарування частки нотаріус повинен перевірити, чи не є угода перетворений, що прикриває купівлю-продаж. По-четверте, нотаріус стоїть на захисті інтересів неповнолітніх. Будь-яке відчуження нерухомого майна неповнолітніх має бути нотаріально посвідчена.

Варто зауважити, що участь нотаріуса не надто обтяжить власників. Тариф на посвідчення угоди з частками нерухомого майна, відповідно до Податкового кодексу РФ, становить 0,5% від вартості частки, але не більше 20 тис. Руб. Якщо нотаріус відмовить в оформленні угоди, громадяни можуть звернутися до суду. Це теж частина юридичного захисту, оскільки нечистим на руку продавцям і покупцям навряд чи захочеться виправдовуватися в суді і доводити юридичну чистоту явно шахрайської угоди. По суті, нотаріус тепер виконує ті ж функції, що і система «одного вікна», по-кільки може самостійно зібрати необхідний пакет документів, подати їх в Росреестр і видати готові документи сторонам угоди.

Статистика свідчить, що за останні рік-півтора кількість звернень до нотаріусів для посвідчення угод з нерухомістю неухильно зростає. При цьому істотно зменшуються витрати на нотаріальні дії, оскільки значно скорочується кількість судових справ, пов’язаних з оскарженням угод з частками нерухомого майна.

НОВА кадастрової оцінки

З 2016 року податок на землю і нерухомість для жителів Москви вперше розраховувався за новою кадастрової вартості. Ставка по фіскальним платежах для власників трохи більше 4 млн квартир, 64 тис. Індивідуальних котеджів, 372 тис. Гаражів і машиномісць, а також 23 тис. Дачних і садових будинків склала: 0,1% від вартості майна (при оцінці об’єкта до 10 млн руб.); 0,15% (від 10 до 20 млн руб.); 0,2% (від 20 до 50 млн руб.); 0,3% (від 50 до 300 млн руб.). Замовником робіт виступав департамент міського майна міста Москви. Отримані в результаті оцінки дані органи Росреестра внесли до державного кадастр нерухомості.

Мінуси масової оцінки житла очевидні. При такому способі місто ділиться на кадастрові квартали. Схожі об’єкти (будинки однакових серій) в цьому випадку оцінюються однаково, що не відображає реального стану справ, оскільки, наприклад, квартири з видом на парк або з вікнами на жваву дорогу коштуватимуть абсолютно по-різному.

З результатами оцінки можна ознайомитися за допомогою інтернет-сервісів «Публічна кадастрова карта», «Отримання відомостей з ГКН» або «Отримання відомостей з фонду даних державної кадастрової оцінки» на порталі Росреестра (розділ «Електронні послуги»). Якщо власник не згоден з кадастрової оцінкою, він має право звернутися до комісії Росреестра або в суд для її зміни. Однак при цьому власник повинен буде надати результати оцінки майна, проведеної незалежними експертами. Поки звернень з приводу коригування кадастрової оцінки трохи (у порівнянні з найближчим сусідом – Московської обл.).

Ссылка на основную публикацию