Навіщо потрібна незалежна будівельна експертиза?

Незалежні будівельні експертні компанії це фактично консалтингові організації, що допомагають курирувати будівництво від стадії проектування до готовності об’єкта. Їх безумовним гідністю є абсолютна незалежність від будь-якої зі сторін, яка бере участь у відносинах, для консультації з яким фахівців НСЕ запрошують. Перелік послуг, що надаються такими компаніями, досить широкий. Щоб не втомлювати читача зайвою інформацією, зупинимося лише на послугах, які стосуються безпосередньо будівництва приватного будинку. Це експертиза проектно-кошторисної документації і договорів будівельного підряду, виконання функцій технагляду, судова будівельно-технічна експертиза.

ПЕРЕВІРКА ПРОЕКТУ

На питання «З чого починати будівництво будинку?» Грамотний фахівець відповість: «З проекту». Проект об’єкта це основоположний документ, в якому відображені всі найважливіші складові майбутнього будівництва: від архітектурного вигляду будівлі до технічних інструкцій і схем, а також номенклатури та асортименту застосовуваних матеріалів. Але, навіть доручивши розробку проекту досвідченим архітекторам і інженерам, не завжди можна бути впевненим в тому, що в ньому не будуть допущені будь-які помилки. Велика кількість проблем, що виникають в ході будівництва і / або після нього, пов’язане саме з помилками або недоліками в проектуванні. Тому всебічна попередня перевірка проекту, що проводиться експертною організацією, покликана позбавити його від можливих помилок.

Ми ні в якому разі не хочемо лякати нашого читача, але, як свідчить практика, майже кожен проект, що пройшов НСЕ, повертається в підготувала його організацію на доопрацювання. Іноді дуже істотну, пов’язану з необхідністю не тільки вносити суттєві корективи, але і доповнювати проект цілими розділами.

Перед фахівцями НСЕ ставиться завдання вивчити проект з метою визначити, наскільки повно і з яким рівнем якості виробник виконав свої зобов’язання, чи немає необхідності в перерахунку і проведенні додаткових проектних робіт. Хоча методику перевірки експерти вибирають самостійно, при цьому вони керуються чинними нормативними документами (зокрема, ГОСТ 21.101-97 «Основні вимоги до проектної та робочої документації»). За підсумками перевірки замовник отримує на руки експертний висновок, в якому вказані вироблені обстеження, викладені висновки і оцінки експертів. Підписують висновок особи, що проводили експертизу. Документ затверджується керівником НСЕ, засвідчується печаткою організації. І в подальшому, якщо виникнуть які-небудь питання, пов’язані з невиконанням проектною компанією рекомендацій НСЕ, фахівці НСЕ можуть виступити в суді в якості експертів-свідків.

Вартість експертизи проектної документації від 22 000 руб. Вдаватися чи ні до послуг НСЕ при перевірці проекту, вирішувати майбутньому власнику будинку. Ми лише хочемо нагадати, що помилки в проекті можуть привести до важко виправити дефектів, а іноді і до фатальних наслідків. Серед найбільш частих помилок неправильні розрахунки фундаменту, як наслідок поява в ньому тріщин, а можливо, і деформація самої будівлі. Або неправильний «пиріг» стін, через що вони мокнуть, кладка руйнується і т. Д. Такі дефекти може викликати «дрібниця», наприклад, те, що в проекті не вказано кількість вентиляційних отворів, які необхідно залишити в облицювальної кладки, і місця їх розташування. Часті помилки проектування мансардного покрівлі без вентиляції підпокрівельного простору, відсутність отворів в цоколі для введення інженерних комунікацій, відсутність вентиляційних стояків і отворів під них в перекриттях і т. Д. Іноді в проекті не наведено перелік видів робіт, на які потрібно складати акти прихованих робіт.

Якщо у замовника є архітектурний ескіз будинку, то можна скористатися послугою, що надається деякими експертами НСЕ, складання завдання на проектування. Простіше кажучи, фахівці зроблять «заготовку» під ваш майбутній проект, з якої ви вирушите в обрану вами організацію. Завдання на проектування включає в себе всі документи і рекомендації, необхідні для виготовлення якісного проекту. У ньому містяться вимоги до конструктивних елементів об’єкта (фундамент, стіни, перекриття, перемички, покрівля), перелік внутрішніх і зовнішніх інженерних комунікацій, елементів благоустрою (паркан і ворота, малі форми і т. Д.).

Завдяки такому завданню чітко визначається склад документації, яку замовник повинен отримати в результаті завершення проектних робіт. Завдання на проектування є своєрідним лакмусовим папірцем для перевірки компетентності та відповідальності фірми-проектувальника. Якщо компанія відмовляється від такого замовлення, варто задуматися про професіоналізм її співробітників.

Укладення договору СО БУДІВЕЛЬНОЇ ПІДПРИЄМСТВОМ

Отже, проект готовий, перевірений і виправлений. Починається пошук будівельної бригади. Чим на цьому етапі можуть бути корисні послуги фахівців НСЕ? Якщо ви не є будівельником або юристом, то перед тим, як підписати договір підряду, варто віддати його на вивчення експертам. Необізнаній людині складно оцінити багато положень цього договору на етапі його укладення. В результаті в ході будівельних або ремонтних робіт може виявитися, що ті чи інші питання щодо термінів, якості, видам робіт не передбачені договором. Буде потрібно укладати додаткові угоди, і первісна вартість робіт може вирости в 1,5-2 рази.

Що ж «забуває» врахувати в договорі підрядник? Досить часто не вказується, що він повинен проводити роботи з дотриманням вимог СНиП, ДСТУ та інших нормативних документів. Може здатися, що це «само собою зрозуміле» і не вимагає окремого запису в договорі. Практика переконує, що це не так. Найчастіше в документі не вказано, з якою якістю повинні бути проведені роботи, але ж БНіП допускають виконання окремих видів робіт в різних категоріях якості. Іноді «забувають» внести в договір пункт про те, що підрядник зобов’язаний своєчасно сповіщати замовника про готовність пред’явити до приймання приховані роботи і оглянути їх в присутності авторського і технічного нагляду. Тим, хто хоче зберегти свій час і гроші, рекомендуємо віддати документ на експертизу, вартість якої становить, як правило, 80-100 руб. за 1 м? загальної площі об’єкта.

ТЕХНІЧНИЙ НАГЛЯД

Наступний етап, на якому будуть необхідні послуги НСЕ, будівництво будинку. Навіть при грамотному проекті не виключені ситуації, коли підрядник допускає ті чи інші відступу від нього: змінює проектну марку цегли або цементу; закуповує дешевші матеріали, ніж ті, що вказані в кошторисі; порушує технологію робіт. У замовника, як правило, немає можливості весь час перебувати на об’єкті, та й не завжди він володіє достатніми знаннями, щоб проконтролювати будівельний процес. Тому має сенс укласти договір з будівельною експертом, який візьме на себе функцію технагляду. Він буде відслідковувати дотримання робітниками нормативних вимог і точність проходження проектної документації; дотримання термінів будівництва і ремонту, своєчасність поставок будівельних матеріалів та обладнання; рівень якості застосовуваних матеріалів і наявність необхідних сертифікатів. В його обов’язки входить також перевірка кошторисної документації на відповідність реально закупленим матеріалами і здійсненим робіт.

Спеціаліст НСЕ в даному випадку це ваш особистий неупереджений інженер-виконроб, який зробить процес будівництва прозорим, добре керованим і зрозумілим для вас, навіть якщо ви не володієте необхідними знаннями в галузі будівництва. Він буде вести поетапну приймання виконуваних робіт з перевіркою дотримання вимог по технології і якості. У разі виникнення спірних ситуацій вам не доведеться самостійно розбиратися з будівельною бригадою всю претензійну роботу проводитиме експерт.

Як правило, фахівці технагляду виїжджають на об’єкт для контролю будівництва не рідше двох разів на тиждень. При кожному виїзді робиться запис в журналі відвідування із зазначенням проведених контрольно-вимірювальних робіт і їх результатів. Туди ж заносяться всі виявлені порушення і даються рекомендації щодо їх усунення. Про підсумки кожного відвідування об’єкта фахівець НСЕ доповідає замовнику, а щомісяця представляє йому письмовий звіт про свою роботу з докладною фотофіксацією. Вартість технагляду від 36 000 руб. у місяць.

ОСОБИСТИЙ АДВОКАТ

Якщо будівництво велося без технагляду, не виключена поява тих чи інших спірних питань. Наприклад, роботи проведені не в повному обсязі, є недоробки; застосовані матеріали низької якості або виявляють ознаки шлюбу; пред’явлені до оплати обсяги використаних будматеріалів не підтверджуються фактично виконаними роботами; в процесі експлуатації об’єкта виявляються приховані дефекти і порушення технологій. Коли самостійно вирішити спірне питання з будівельною бригадою або компанією не вдається, ви можете звернутися до фахівців НСЕ, навіть якщо раніше вони не мали ніякого відношення до будівництва вашого будинку.

Викликаний вами на об’єкт експерт проведе його ретельне обстеження і за результатами складе висновок, до якого входять: акт огляду об’єкта, дефектна відомість з посиланнями на відповідні пункти СНиПов, ГОСТів; фотографії дефектів, кошторис на усунення недоліків та рекомендації щодо їх усунення; відомість обсягів і вартості фактично виконаних робіт; висновки про стан об’єкта на момент проведення обстеження.

Це важливий, але тільки перший етап в процесі відстоювання своїх прав. Далі юрист може допомогти вам на підставі наявного укладення скласти претензійний лист, в якому буде чітко прописано, які нормативні вимоги не дотримані, перераховані всі виявлені недоліки, вказані всі наслідки порушення прав замовника (неустойка, виплата компенсації або моральної шкоди, віднесення витрат на рахунок підрядника ). Цей лист необхідно відправити будівельної компанії, яка виконувала роботи на вашому об’єкті. Найчастіше після отримання листа і експертного висновку будівельники вважають за краще врегулювати з замовником спірні питання, не доводячи справу до суду.

Якщо ж підрядник не згоден з результатами експертизи, слід звертатися до суду. У цьому випадку участь фахівця НСЕ в судових засіданнях і його експертні свідчення розглядаються судом як дуже важливий аргумент у прийнятті правильного рішення. У практиці експертів чимало виграних справ, в тому числі і щодо допустили порушення вельми великих і відомих на будівельному ринку компанії. Разове запрошення фахівця в суд обійдеться в 10 000 руб. Вартість експертизи і складання претензійного листа залежить, зокрема, від площі об’єкта, допущених порушень і складає від 30 000 до 60 000 руб.

Ссылка на основную публикацию