Купівля та продаж зарубіжних об’єктів нерухомості

Придбання житла – хвилююча подія, але якщо воно знаходиться в іншій країні, ця загалом нескладна і буденна процедура може стати справжньою головоломкою (якщо не пасткою). Озброюємося знаннями перед тим, як прийняти рішення про покупку.

МІНУСИ БЕЗ ПЛЮСІВ

Основні мотиви, які спонукають російських громадян ставати власниками нерухомості за кордоном: створення власної, постійно діючої бази відпочинку; інвестиції: навчання; оздоровлення: возз’єднання з родичами; бізнес-еміграція. При цьому переваги, одержувані покупцем, носять більше економічний характер, а виникають у нього проблеми мають юридичну природу. Мовний бар’єр і інший менталітет, помножені на складності візового режиму і незнання законодавства, ускладнюють і без того непросте життя «переселенців».

Почнемо з того, що для придбання нерухомості в більшості країн потрібно отримати дозвіл на цю операцію. Причому очікування може бути досить довгим – зазвичай воно триває від 2 місяців до півроку. Іноді такий дозвіл – проста формальність, і виходить, що час йде на те щоб подані до державного органу (від підрозділів міністерства юстиції до міністерства оборони) документи просто пройшли всі етапи узгодження. Однак в деяких випадках обмеження з купівлі носять цілком реальний характер. Наприклад, в Таїланді ви зможете стати господарем квартири в житловому комплексі тільки за умови, що не менше ніж половиною житла в ньому володіють тайці.

По-друге, труднощі виникають з перевіркою юридичної чистоти об’єкта. На те щоб виявити наявність / відсутність обтяжень, а також спадкоємців, які можуть оскаржити угоду, йде багато часу. Вам і вашому повіреному знадобиться вивчити документи, подати запити і дочекатися відповідей.

По-третє, не всі знають про те що податки (гербовий збір, що стягується при укладанні угоди; одноразовий – на покупку; щорічний – на нерухомість: на прибуток) можуть скласти в сумі до половини вартості майна.

По-четверте, при відносно нескладної процедури оформлення вам обов’язково знадобиться допомога юриста, що добре розбирається в місцевому законодавстві (з усіма його особливостями і лазівками!), А також перекладача, який полегшить спілкування з нотаріусом. Треба сказати, що при покупці нерухомості в невеликих містечках знайти хорошого, перевіреного юриста буває складно.

По-п’яте, фахівці ринку закордонної нерухомості вважають, що доцільно використовувати для придбання житла іпотечний кредит, взятий у банку країни, де планується покупка. Це вигідно-позичальник звільняється від податків. Однак отримати кредит складно, особливо при відсутності постійного виду на проживання.

По-шосте, існує безліч додаткових витрат, які ви будете нести як власник нерухомості, який не є громадянином країни. Слід знати, що нерідко закони передбачають певні пільги в тому випадку, якщо куплений об’єкт має, наприклад, статус історичної пам’ятки, однак тоді доведеться його утримувати належним чином, а в деяких випадках ще й пускати туристів для огляду.

ОФОРМЛЕННЯ УГОДИ

Само по собі вчинення правочину і оформлення документів мало відрізняється від процедури, передбаченої російським законодавством. Іноді потрібно висновок попереднього (угода про наміри) і лише потім – основного договору купівлі-продажу майна (так відбувається, наприклад, в Болгарії). Після підписання угоди про наміри покупець перераховує на рахунок продавця або передає йому готівкою під розписку суму застави. Далі слід перевірка юридичної чистоти угоди (відсутність обтяжень різного роду, свобода від домагань спадкоємців і т. Д.) І тільки після цього – остаточне оформлення переходу права власності. Це може тривати від 2-3 міс (Італія) до року (Австрія).

Процедуру проводить нотаріус, найчастіше в присутності юриста. У підсумку ви отримуєте завірений договір, на підставі якого вам буде виданий документ, аналогічний російському свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Іноді він містить інформацію про попередніх власників і мешканців. На оплату всіх скоєних в ході операції дій доведеться витратити до 15% від вартості самої покупки.

Оформити житло можна тільки на одного з подружжя, але необхідно уточнити, який режим власності подружжя закріплений цивільним законодавством обраної країни. Особливо це важливо в тому випадку, якщо чоловік і дружина – громадяни різних держав, або при відсутності шлюбного договору.

Уважно перевіряйте пакет документів, який вам надає продавець. Перелік необхідних паперів підкаже юрист або ріелтор знайомий з законодавством країни. В якій купується нерухомість. Відсутність, здавалося б найменшої з них може привести до сумних наслідків. Наприклад, ви придбаєте незакінчений будинок який ніколи не зможе бути підключений до комунікацій через те, що місцева влада дозвіл на будівництво не давали. Така ситуація часто зустрічалася пару років назад при покупці будинків в Коста-дель-Соль (Іспанія). Іноді для укладення угоди слід попередньо відкрити в місцевому банку особливий рахунок і покласти на нього певну законом суму. Це своєрідна гарантія того, що новий власник в змозі забезпечити своє життя і містити нерухоме майно. Відкриття рахунку може зажадати особистої присутності покупця, а також наявності листів-рекомендацій з банків на батьківщині.

Загальна сума супутніх укладення угоди витрат може скласти до 25% від вартості нерухомості! Якщо скласти рейтинг держав за цим критерієм, то Антилідером в ньому буде Болгарія – приблизно чверть вартості житла в цій відносно недорогий країні покупцеві доводиться віддавати за оформлення всіх документів і в якості податку на нерухомість.

Там де є законодавчі обмеження і приватна особа не може придбати нерухомість або землю, для покупки житла реєструють юридична особа. Причому саме в цій країні, і засновником повинен бути майбутній власник будинку. Згодом він стає власником нерухомого майна, яке набуває фірма. Закони деяких країн (Індія, Абхазія) вимагають, щоб серед засновників обов’язково був хоча б один громадянин цієї країни, тому до підбору місцевих кандидатів на цю роль потрібно поставитися з усією серйозністю, адже вони також будуть і співвласниками вашого прекрасного будинку.

При виконанні всіх умов неможливе стає цілком досяжним, але натомість покупця чекають великі витрати. Перш за все, певних витрат вимагає саме створення юрособи. Але цим втрати для гаманця не закінчуються – необхідно організувати діяльність господарюючого суб’єкта. Наприклад, за правилами Євросоюзу фірма повинна забезпечити робочими місцями як мінімум трьох громадян країни, платити їм заробітну плату, відраховувати податки. Тому фахівці вважають, що використовувати таку схему придбання житла коштує тільки в тому випадку, якщо за кордоном планується ведення бізнесу і нерухомість необхідна для постійного проживання.

Крім того, законодавство ряду держав передбачає своєрідний захист від покупки житла офшорними компаніями, щоб запобігти скороченню податкових надходжень до бюджету. За законами Франції, Швейцарії, Іспанії та Португалії офшорна фірма при перепродажі або здачі в оренду нерухомості повинна виплачувати куди більш високий податок на прибуток, ніж приватна особа.

заробляти гроші

Оскільки не кожен покупець проводить в закордонному будинку весь свій час, житлоплощу часто здають внайми. Якщо ви заздалегідь плануєте отримувати таким чином дохід від свого майна, потрібно вибирати житло там де воно буде користуватися попитом у наймачів. Підказати такі райони вам зможуть ріелтори.

Доглядати за нерухомістю під час відсутності господаря і здавати її може керуюча компанія, яка за свої послуги зажадає або фіксовану щомісячну плату, або до 15% від орендної плати. Сума витрат зростає при наявності у об’єкта басейну або саду.

До речі, здати житло в деяких країнах (Туреччина або Іспанія) вам вдасться, навіть якщо ви внесли за нього тільки частина вартості. Але, наприклад, в Хорватії така можливість з’явиться лише після повної оплати. За турецькими законами навіть податок на прибуток платити не доведеться, якщо ви здаєте тільки один будинок (квартиру).

Найбільш прибуткові з точки зору здачі в оренду кондо-готелі (окремі номери або блоки номерів) в містах з постійним потоком туристів (так у Відні. Парижі. Празі прибутковість становить 6-10%): а також об’єкти, які здаються за державною програмою залучення в нерухомість приватних інвестицій (у Франції це «лізбек»: житло окупається в разі гарантованої здачі внайми на умовах, встановлених державою), прибутковість – 3-4%.

Якщо ж ви збираєтеся перепродувати нерухоме майно, необхідно не тільки врахувати його можливу ліквідність ще на стадії покупки, але і дізнатися про розмір податку на прибуток.

ВИТРАТИ НА УТРИМАННЯ

Тягар володіння будь власністю завжди включає її зміст, і зарубіжна нерухомість не виняток. Ви купили будинок, заплатили податки, але тепер належить регулярно вносити певні суми за комунальні та інші послуги, необхідні для підтримки житла в належному порядку. Ці витрати на сьогоднішній день досить високі і продовжують зростати.

Значну їх частину становлять комунальні платежі. Тарифи на газ. воду і електрику в багатьох країнах різняться в залежності від регіону (на півдні – нижче, на півночі – вище). Крім того, окремим рядком виділяються послуги з кондиціонування повітря, центрального опалення, опріснення води, підігріву басейну. Наведемо приклади: в Іспанії комунальні платежі для квартири площею 100 складають близько 100 євро, в Болгарії – близько 75, в Хорватії – 50, в Туреччині-80, в США – 120, у Франції-125, в Чехіі- 135.8 Латвіі- 140. на Кіпрі – 145, в Німеччині – 170 євро.

Якщо ви не будете постійно проживати в купленому будинку або квартирі, то вносити треба буде абонентську плату за житло, телефон. Всі інші послуги оплачуються по лічильниках.

У деяких країнах існують житлові комплекси, де власники несуть сукупну відповідальність за неплатоспроможних сусідів: сума боргу розподіляється між усіма мешканцями. Якщо ви не хочете збільшення своїх витрат, заздалегідь уточніть, чи не знаходиться квартира в такому будинку.

Нарешті, в ряді випадків власники нерухомості повинні оплачувати ще прибирання громадських приміщень, територій (і навіть вулиць!), Вивезення сміття.

ПРО ПОДАТКИ

Податкове законодавство в кожній країні для її громадян і іноземців істотно різниться. Фізична особа може набути статусу податкового резидента, але не бути при цьому громадянином і навіть не мати дозвіл на проживання. Податковий резидент – особа (юридична або фізична), що складається на обліку в податковому органі даної держави, яка зобов’язана платити податки та подавати податкову декларацію.

Порядок перетворення в податкового резидента всюди має свої особливості, але частіше за все мова йде про тривалість перебування в країні. Наприклад, щоб іноземний громадянин вважався податковим резидентом в Україні, він повинен провести тут сумарно 183 календарних дні протягом 12 наступних поспіль місяців. Аналогічний термін встановлений і в США але за 3 роки.

Зрозуміло, при переїзді на місце проживання за кордон змінюється і податковий статус. Якщо ви будете проводити на батьківщині менше 6 міс на рік вам можливо, економічно доцільніше платити податки за законодавством тієї країни, де знаходиться ваш новий будинок. Для вирішення питання необхідно подати відповідну заяву у Федеральну податкову службу. При цьому необхідно знати, що підтверджувати свій податковий статус в Україні її громадяни не зобов’язані.

Тепер поговоримо про податок на нерухоме майно. Залежно від країни він може стягуватися одноразово, в момент покупки, або сплачується щорічно. Його розмір-до 3,5% від оціночної вартості житла. У деяких випадках нового власника чекають додаткові виплати (такий собі «податок на розкіш»), якщо придбане майно коштує більше, ніж визначено законом. Таке правило діє, наприклад, в Іспанії. З іншого боку, на Кіпрі, якщо ви купите нерухомість, «вписується» за вартістю в законодавчо встановлені рамки так званого економ-класу, платити податок не доведеться зовсім.

Крім податку на нерухомість існують і інші:

  • на проживання – його доведеться платити незалежно від того, будете ви постійно жити в купленій квартирі або будинку або станете здавати внайми (діє, наприклад, у Франції);
  • комунальний – встановлюється місцевими органами влади і становить близько 1,5% від вартості житла (у Швейцарії);
  • прибутковий-для тих хто здає куплене житло (у Франції може досягати 35% від отриманого прибутку);
  • на поставлений дохід – діє, наприклад, на території курортних районів Італії і не залежить від того, отримуєте ви прибуток від оренди чи ні; відрахування в бюджет можуть становити до 45% від середньої орендної плати по регіону (саме тому дохід «поставлений», а не реальний).

Нарешті, для того щоб власники закордонної нерухомості не платили податки двічі, укладені міжурядові угоди, відповідно до яких гроші перераховуються до бюджету тільки тієї держави, податковим резидентом (але необов’язково громадянином) якого виступає покупець.

Яку б нерухомість ви не вибрали, резидентом якої б країни ні стали, пам’ятайте: завжди потрібен «план Б» на випадок, якщо життя на чужині виявиться менш солодкою, ніж очікувалося. Вивчайте законодавство, вважайте передбачувані витрати і не поспішайте розлучатися хоча б зі скромним житлом на батьківщині – воно вам може стати в нагоді.

Ссылка на основную публикацию