Довіреність на ринку нерухомості

Якщо людина не має можливості самостійно здійснити операцію через велику зайнятість або за станом здоров’я, він може здійснювати юридично значимі дії, пов’язані з купівлею-продажем житла, через довірену особу. Однак переважна кількість юристів (в їх рядах і автор статті) будуть відмовляти клієнта від здійснення угоди в якій одна зі сторін діє на підставі довіреності.

ФАКТОРИ РИЗИКУ

По-перше, при оформленні документа нотаріус міг бачити не довірителя, а всього лише схожого на нього зовні (майстерно загримованого, наприклад) людини. Таким чином справжній власник квартири може зовсім і не підозрювати про те, що від його імені здійснюють операцію. Сумлінно виконує свої обов’язки нотаріус може в силу великої кількості клієнтів, що проходять через контору для оформлення документів, не розгледіти факту підміни. Перевіряти справжність документів і тотожність ним особи, яке прийшло на прийом, нотаріус не зобов’язаний.

По-друге, шахраї можуть увійти в довіру до власника квартири і переконати продати житло, а для того щоб скоротити його витрати і сили, виписати довіреність на їх ім’я. У групі ризику знаходяться люди літні, одинокі або з низьким рівнем освіти.

По-третє, самі власники житла після укладення угоди можуть відмовитися від неї, заявляючи, що не видавали довіреність (наприклад, свідки можуть дати показання, що документ був виданий під примусом).

По-четверте, у добросовісного власника можуть бути нечисті на руку товариші. Якщо людина недієздатний чи обмежено дієздатний, страждає на психічне захворювання (але не позбавлений дієздатності по суду) або просто дуже довірливий, він може підписати будь-які документи, за допомогою яких спритні родичі отримають можливість розпоряджатися його майном. Після угоди власник може, звичайно, подати позов про скасування угоди, проте дуже часто покупець виявляється у розбитого корита-експерти довели, що справжній власник не розумів суті дій, угода відкочується до первісного правового становища квартири. Але гроші-то родичі вже витратили! А покупцеві тепер залишається тільки сподіватися, що судові пристави повернуть хоча б частину суми.

По-п’яте, довіреність може бути прострочена, скасована або ж довіритель може померти до закінчення терміну її дії, а представник «забуде» сказати про це контрагенту.

По-шосте, зустрічається така схема-многоходовка: власник видає довіреність на продаж квартири, нерухомість продається підставній особі і через якийсь час знову виставляється на продаж, але вже новим власником і за вельми привабливою ціною. Новий покупець оформляє угоду, але тут оголошується перший власник, який заявляє, що відкликав довіреність і хоче оскаржити купівлю-продаж. Начебто все гладко, суд піде назустріч, все залишаться при своїх грошах, але … У договорі вказана не справжня вартість квартири, а сума нижче мільйона (щоб не платити податок з майна, яке було у власності менше 3 років). Таким чином, добросовісний покупець зможе повернути тільки ту суму, яка була закладена в текст договору, а решту грошей шахраї до моменту суду вже витратять.

Нарешті, може бути і така ситуація: квартира знаходиться в частковій власності, співвласники делегують повноваження одному представнику. В ході укладання угоди відносини між власниками часток псуються, і купівля-продаж зривається. І хоча шахрайства ніякого немає, але час і сили витрачені марно.

ПРАВИЛА БЕЗПЕЧНОЇ ІГРИ

Отже, що ж робити, якщо угода здається вигідною, але замість продавця діє повірений?

  • Перш за все, ще до укладання угоди звернутися до юристів, які допоможуть перевірити її чистоту (витрати-близько 50 тис. Руб.) Або хоча б дадуть консультацію з приводу алгоритму дій (близько 10 тис. Руб.). Якщо сумніви виникли вже в ході здійснення угоди, можна також вдатися до допомоги фахівців, попросивши консультацію про те, як убезпечити себе при здійсненні певних дій: наприклад, як правильно класти гроші в банківську комірку, яку розписку попросити, як зафіксувати момент підписання договору і т . д. (витрати – до 5 тис. руб.).
  • Необхідно уважно вивчити довіреність. І якщо між датою видачі та передбачуваною датою угоди пройде більше року, якщо довіритель занадто літня людина або, навпаки, занадто молодий, якщо повірений – громадянин іншої держави, то відмовтеся від угоди, який би спокусливою вона не була.
  • Попросіть повіреного влаштувати вам зустріч з довірителем. Навіть якщо представлений хворий, можна побачити його в момент, коли буде поліпшення, а з власником, який живе в іншому місті, можна поговорити, наприклад, по скайпу. Зазвичай ріелтори з розумінням ставляться до такого роду побажанням покупця, а ось зворотна їхня реакція повинна вас насторожити.
  • Перевірте нотаріуса через нотаріальну палату, він може бути виключений з неї. Така інформація є у відкритому доступі.
  • Запитайте через довірену особу довідки про те що власник квартири не перебуває на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансерах.
  • При передачі грошей просите розписку від повіреного, а від довірителя.
  • Переконайтеся в тому, що повноваження повіреного чи не перевищені – наприклад, він не продав вам квартиру за 10 замість 12 млн руб. Це може бути підставою для оскарження угоди.

Але що ж робити і як повернути гроші, якщо довіреність все-таки виявилася підробленою, а угода оскаржена? Відповідь одна – готуватися до суду. Позовної термін становить 1 рік з моменту, коли власник квартири міг дізнатися про незаконність чи неправомірності угоди купівлі-продажу. Наприклад, квартиру по довіреності продає мати, яка перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері, а другий співвласник, син, який працює вахтовим методом, про угоду дізнається через півроку після її здійснення. Термін подачі позову – рік з повернення співвласника.

Добросовісний покупець, який не знав (і не міг знати) про обман, перевіряв чистоту угоди, робив спроби себе убезпечити, має непогані шанси якщо не зберегти квартиру, то хоча б повернути свої гроші.

З усіх засвідчуваних нотаріусом документів довіреність – чи не найпоширеніший і популярний. Кожен з нас хоча б раз тримав її в руках або оформляв для будь-яких цілей. Значить, всім нам хоча б приблизно слід уявляти, з чим ми маємо справу і як повинна бути складена «правильна» довіреність.

ЩО В ОСНОВІ

Довіреність, як закріплено ч. 1 ст. 185 Цивільного кодексу РФ. – це письмове повноваження, яке видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами. В основі відносин подається і представника лежить договір, а видача довіреності – зовнішнє вираження цієї співпраці. Призначення документа полягає в тому, щоб підтвердити третім особам наявність правового зв’язку між довірителем і повіреним, а також інформувати їх про ті повноваження, який представляється делегував представника.

При цьому треба знати, що особи, які діють в чужих інтересах, але від власного імені або лише передають виражену в будь-якій формі волю іншої особи, а також ті, хто уповноважений на вступ в переговори з приводу можливих в майбутньому угод, представники не є.

Будь-які дії можна здійснити через представника? Законодавство накладає певні обмеження: не можуть бути здійснені через представника угоди і операції, прямо названі законом, або ті, які за своїм характером можуть бути зроблені тільки особисто, як наприклад, шлюб або реєстрація за місцем проживання.

ПРОСТА АБО НОТАРІАЛЬНА?

Законодавчо встановлено, що довіреність може бути оформлена у простій письмовій формі або ж нотаріально завіреної. Перша форма встановлена ??для довіреностей на одержання заробітної плати, інших платежів, пов’язаних з трудовими відносинами, на отримання винагород авторів і винахідників, пенсій і стипендій, вкладів громадян в банках, кореспонденції, в тому числі грошової і посилкової. Таке доручення оформляється і засвідчується безкоштовно в тій організації, де навчається або працює довіритель, або ж може бути завірена адміністрацією медстаціонар, якщо представлений знаходиться на лікуванні (на документі проставляється штамп «Підпис запевняю» або «Підпис вірна», нижче розписується керівник попередження). Нотаріальне завірення довіреності відбувається в тих випадках, коли представник:

  • укладає від імені довірителя угоди, що вимагають участі нотаріуса (наприклад, купівля-продаж земельної ділянки);
  • подає заяву про державну реєстрацію прав або угод;
  • розпоряджається зареєстрованими в державних реєстрах правами.

У деяких випадках оформити довіреність у нотаріуса не представляється можливим. Як виняток закон передбачає, що повноваження, які передаються повіреному, можуть бути підтверджені, наприклад, підписом начальника військової частини, дислокованої там, де немає нотаріальних контор, якщо документ оформляється для військовослужбовця або члена його сім’ї.

Отже, у вас в руках довіреність. Уважно прочитайте документ і переконайтеся в наступному:

  1. Текст або написаний вручну, або надрукований на друкарській машинці або за допомогою принтера (комбінація варіантів не припустима).
  2. Дати виконані прописом, щоб виключити додруківка (наприклад, тринадцяте липня дві тисячі одинадцятого року).
  3. Персональні дані збігаються з зазначеним в загальносуспільному паспорті (скажімо. Наталя і Наталія – ??різні імена).
  4. Повноваження представника відображають ті дії, які передбачається здійснити (наприклад, «показати квартиру» неравнозначно формулюванні «оформити документи про продаж»)
  5. Термін дії довіреності не перевищує 3 років, або ж є вказівка ??на безвідкличний характер документа. Підпис і печатка добре видно і легко читаються.

РЕКВІЗИТИ

Кожна довіреність обов’язково повинна містити:

  • дату складання (інакше документ нікчемний);
  • місце підписання;
  • персональні дані довіреної особи і довірителя (може бути видана на одного або декількох повірених, які можуть діяти спільно або кожен окремо; довірителів також може бути кілька, наприклад члени сім’ї, спільно купують житло);
  • для довірителя (юридичної особи) – найменування організації, свідоцтва про Державну реєстрацію (не обов’язково, але краще привести його, особливо якщо назва юрособи-довірителя поширене), ІПН, прізвище, ім’я, по батькові керівника. Ці ж дані потрібні і в тому випадку, якщо повірений – представник юрособи (наприклад, ріелтор, який діє від імені продавця-іноземця);
  • підпис довірителя або печатку юридичної особи.

Термін «придатності» довіреності, тобто час, протягом якого повірений може реалізувати дані йому повноваження, вказувати необов’язково. Максимальний термін дії – 3 роки. Якщо в довіреності немає вказівки на термін, вона дійсна протягом 1 року з дня її вчинення. Винятки – безвідклична довіреність (з недавніх пір використовується у підприємницькій діяльності) і довіреність для дії за кордоном.

ПОВНОВАЖЕННЯ

Обсяг повноважень, які представляється передає своєму повіреному, може бути різним. Перерахуємо можливі варіанти:

  • Зовсім не заборонених законом угод щодо довірителя;
  • представництво в будь-яких організаціях і установах (в тому числі ведення цивільних і кримінальних співав з усіма правами.
  • наданими законодавством);
  • представництво в державних і адміністративних органах (наприклад, оформлення кадастрових документів);
  • отримання грошей і кореспонденції;
  • відкриття рахунків в банках;
  • ведення спадкової справи (прийняття спадщини або відмову від нього, оформлення спадкових прав).
  • Якщо довірених осіб кілька, кожен з них має повноваження, зазначеними в дорученні (хіба що з тексту документа не слід зворотне).

Якщо ви хочете доручити представнику здійснити дарування якогось майна, в довіреності обов’язково має бути вказаний обдаровуваний і докладно описаний предмет дарування, інакше документ не має юридичної сили.

передоручення

Зазвичай довірена особа особисто здійснює ті дії, на які уповноважено. Однак іноді (наприклад, якщо його змушує до цього сила обставин для охорони інтересів видала документ) представник може передоручити виконання деяких дій третіх осіб.

В цьому випадку в тексті нової довіреності робиться позначка-вказівку на основний документ, наводяться відомості про час і місце посвідчення, персональних даних довірителя і місце його проживання, в деяких випадках вказані посадове становище, дані яка посвідчила довіреність нотаріуса і номер документа в реєстрі. Передоверенной обов’язково засвідчується нотаріусом (це не стосується документів, які видаються юрособою своїм співробітникам). Вона не може містити більше повноважень і діяти довше, ніж первісна. При цьому основна довіреність своєї сили не втрачає, а повірений може продовжувати діяти в інтересах довірителя (якщо інший варіант розвитку подій не був передбачений в тексті документа).

«ЗАГРАНДОВЕРЕННОСТЬ»

При оформленні довіреності для дій за кордоном використовується особливий порядок. Спочатку довіреність засвідчується нотаріусом за місцем проживання довірителя. Потім цей документ необхідно легалізувати в тій країні, де буде діяти його представник.

Легалізація може бути повною або частковою. Повна процедура триступенева: у відділі нотаріату Міністерства юстиції РФ засвідчується підпис нотаріуса, потім документ передається до Консульського відділу Міністерства закордонних справ РФ, після доручення засвідчується в консульській установі тієї країни, для дії в якій призначений цей документ. Оформляється довіреність на мові тієї країни, де буде діяти представник. Так готують документи для Китаю, Єгипту, ОАЕ.

Спрощений порядок діє, наприклад, для документів, оформлюваних для США, Великобританії, Фінляндії, Іспанії. Органи юстиції проставляють на таких дорученнях, переведених на відповідну мову, штамп «Апостиль», що засвідчує справжність підпису, який засвідчує посадові повноваження особи, яка підписала документ.

«Заграндоверенность», якщо в ній немає вказівки про терміні дії, зберігає силу до скасування тією людиною або організацією, які її видали.

ВТРАТА ДОВІРИ

Крім того, що термін дії довіреності може просто закінчитися, законодавство передбачає ще кілька випадків, при яких документ не має більш юридичної сили. ЦЕ:

  • скасування довіреності особою, яка видала її, або однією з осіб, які видали довіреність спільно;
  • відмова особи, якій видана довіреність, від повноважень;
  • припинення роботи організації, від імені якої або якої видана довіреність (наприклад, в результаті реорганізації у формі поділу, злиття або приєднання до іншої юридичної особи);
  • смерть людини, яка видала довіреність, визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;
  • смерть повіреного, визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;
  • введення в відношенні представляється або представника такої процедури банкрутства, при якій відповідна особа втрачає право самостійно видавати доручення.

Крім того, і довірена особа, і довіритель можуть в будь-який момент часу відмовитися від повноважень, які даються довіреністю. Про це необхідно сповістити другу сторону договору, а також третіх осіб які беруть участь в угоді. Якщо довіритель або довірена особа померли, цей обов’язок повинні виконати їх правонаступники.

Якщо довірена особа з наміром (або без нього) не повідомив про закінчення терміну своїх повноважень, закон захищає ту сторону угоди, яка не знала і не повинна була знати про припинення терміну. Всі скоєні в цей час дії залишаються в силі для акредитуючої і його правонаступників.

Ссылка на основную публикацию